工改工能为一个城市带来什么？是通过对低效利用的存量工业用地再开发，实现效益增长？还是通过调整城市的产业布局、实现转型升级？甚至是提升完善城市功能，探索产城融合？
在近日举行的“工改工3.0时代高峰会暨《2019工改工白皮书》发布会”上，上述问题成为了热议的焦点。在会上发布的《2019工改工白皮书》显示，截至2018年12月31日，深圳市已列入计划的工改工项目共计165个，占总城市更新项目22%。拆除规模共计约862.8公顷，近年工改工类城市更新占比上升明显。但另一方面，也有业内人士表示，目前有一些产业地产项目有“空城”嫌疑。
一边是传统地产的运营思路已然碰壁，另一边城市转型亟待实体经济的升级换代，再加之转型中的房企“热切”的关注目光，怎样才能回归产业本质，切实提高运营能力？对于绝大部分的深圳“工改工”项目而言，如何在通往“产业地产”的路上“顺便”把钱挣了，尚需面临重重考验。
深圳工改工项目成香饽饽，监管加码类住宅碰壁，盈利模...
罗湖金展国际珠宝广场属于工改工项目。
现状：宝安、南山、龙岗的“工改工”项目最多
在招拍挂供应受限、旧改难以推进、政策扶持鼓励等多种因素共同作用下，“工改工”项目越来越受到青睐，已列入计划数、总城市更新项目占比、拆除面积、已批规划数、计容规模等数据均在近年以来呈现总体持续上涨的态势。“工改工”也成为深圳土地储备最大的来源，被众多实体企业、房企共同争抢。
《2019工改工白皮书》数据显示，截至2018年12月31日，从深圳市各区已批更新单元计划工改工项目、已批更新单元规划工改工项目、确认实施主体工改工项目数量对比可得，宝安、南山、龙岗的项目最多，该三区工改工项目城市更新需求较高，其中南山区在项目推进力度上较大。
运营：类商住的盈利逻辑
是什么在推动开发企业涌入工改工？相比于一类工业用地(M1)，新型产业用地(M0)更受到开发商的追捧。资料显示，旧工业区拆除重建升级改造为新型产业园，物业类型不会受土地性质影响，产品可打造为包括产业大厦、甲级办公楼、LOFT办公、配套商业等业态。
值得一提的是，工改工项目除了70%产业用房，开发商可获准建设30%的配套设施，包括配套公寓、商业等都包含于此。这也意味着，参与工改工项目的开发商，仍有空间发挥其在传统房地产开发的优势。
在工改工3.0时代高峰会暨《2019工改工白皮书》发布会上，合一城市更新集团董事总经理罗宇分享的一组数字颇能说明问题——未来10-15年，工改工供应量将超3000万平方米，而同期供应的商办将有2000万平方米左右，两者相加为5000万平方米，“商办与工改工之间的竞争关系将非常激烈，所以市场上出现了很多自己把它改成居住功能分割销售的，拿着产业用房的指标，做成4.5米的LOFT公寓卖”。
上述分析所对应的是工改工项目中的盈利逻辑也一度在深圳市场很是常见：在核心地段的工改工项目，往往将研发用房打造为类办公产品，与商办类产品相竞争，但并不需要缴纳商办地价，从中赚取高额地价差的红利；对于配套宿舍，则往往将其打造为类住宅产品，通过注册公司或股权转让的形式规避购买条件的限制，打政策“擦边球”。
至今，深圳工改工项目活跃区域分布仍与深圳“办公刚需”区域“完美重合”。
监管：政策趋严，类住宅碰壁
相较于类办公产品至今仍在市场上享有高度关注，工改工项目中的“类住宅”产品已经遭遇了政策叫停的尴尬。
2018年1月，伴随深圳市经贸信息委网站发布的《经贸信息委关于公开征求意见采纳情况的通知》，被称为“史上最严工改政策”重要落定，M0和M1套内最小建筑面积1000平和500平等从严控制“类住宅化”的条款就此落地。文件要求，“M1和M0不得建成“类住宅化”，禁止将厂房改为公寓，研发用房和配套设施建筑平面不得采用住宅套型式设计。单栋(座)建筑同一楼层内，单套办公用房建筑面积之和不得超过该层办公建筑面积的50%；M1套套内建筑面积不得小于1000平方米，M0单套套内建筑面积不得少于500平方米。
于此同时，从各个方面严控工改工项目的政策也接连出台。2018年6月，深圳发布《深圳市综合整治旧工业区升级改造操作规定(征求意见稿)》，鼓励旧工业区进行综合整治。其后深圳陆续发布《深圳市工业区块线管理办法》、《深圳市工业及其他产业用地供应管理办法》(修订稿)等一系列严控政策，表明要严控工改用途以及实施工改工全流程产业监管，工改工回归产业升级本质。
依据现阶段政策，产业用房及配套宿舍城市更新可分割单必须捆绑销售，配套商业可以独立分割销售，非城市更新不可分割销售。
罗宇表示，现阶段深圳工改工已进入供需失衡状态，政府监管政策加码，开发商产业运营能力缺失与融资成本不匹配导致工改工项目实施风险极大，但同时业界也面临持有运营低地价的机遇，政府从地价补缴政策层面给予自持的工业楼宇极大的优惠。此外，工改工的年限和容积率也进一步放宽。
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罗湖金展国际珠宝广场所在的水贝片区主打珠宝研发设计、产品展示和原材料交易。
工改工项目难点梳理
A 产业运营能力缺失
相比房企拿地盖房子再卖房子的开发过程，工改工所涉及的产业运营和资产管理，一直被行业视为难题，目前全国范围内得到认可的产业地产项目也是屈指可数。尽管深圳已经历多轮产业升级，产业项目很多，仅工改工项目就有近200个，但问及深圳有哪些具代表性的样本项目时，有业内人士给出的回答却是：“深圳目前还没有真正做得很好的产业项目。”
因为缺失运营能力，此前大多数的企业选择做产业项目，更多是被产业用地的低地价所吸引，仍希望以赚取差价的方式获利，却忽略了工改工等产业项目的重点在于持续的运营管理。“工改工的商业盈利模式是产业，不是土地，也不是房产，要从产业当中挖掘未来增值空间。”中国(深圳)综合开发研究院副院长曲建一语道破了其中的关键。
究其根本，产业项目盈利模式的关键不仅在于前期物理空间的开发建设需要与产业定位相匹配，更需要后期对产业有整体的规划和运营。
罗宇指出，一般而言，旧改项目是从规划开始做，但工改工等产业项目，需要先明确产业定位，围绕该产业做专门的规划，再建设、招商、运营，其中要求企业具备较强的运营能力及产业资源整合能力，同时可以获取地成本的资金，通过培育企业成长收获高额回报。
这些被罗宇视为工改工项目的生产要素，需要进行流通和整合，才能抓住真正的机会。换言之，在工改工模式中，不只有房地产开发，还可以利用土地和物业带来产业和企业，整合产业资源，并基于园区和企业的规模吸引更多投资，找到中长期的资本嫁接，通过资产管理探索出盈利模式。
“真正的产业地产是以产业为依托，地产为载体，通过对产业的发展，借助物理空间的开发与建设，同时进一步提升和完善城市功能。”深圳市合一产业运营有限公司总裁金鉴强调，产业地产的核心在于构建和发展产业，以及如何完善和提升一个城市的功能，而不是物理空间的开发与建设。
B 产业地产运营面临几大难点
而对于目前运营产业地产项目过程中所遇到的问题，金鉴总结出了几个难点：
一是融资难。产业地产项目的周期较长，融资相对较难，且不能像传统地产开发一样，可以通过压缩建设销售时间实现资金回流；
二是产业定位差异难。“全国很多产业地产项目有空城嫌疑，项目建完不知道干什么。”
三是客群定位难。因为难以定位产业，所以也不知道如何确定产业所面对的客户群体在哪里；
四是招商难。由于不知道客户在哪里，所以招商时根本无从下手；
五是产品建设难。尽管开发企业意识到建设的物理空间是给定位的产业目标客户使用的，却因为不了解该产业，所以不清楚需要建设怎样的产品，不清楚什么样的产品才符合客户的需求。“承重、结构、层高、跨度，甚至跨度中每根柱子的柱距到底做什么样的设计，在结构上要做什么样的调整，这些都不知道。”
六是盈利模式难。上述多种因素综合作用之下，目前产业地产项目的运作模式和融资模式甚至盈利模式都难以确定。
基于此，金鉴也给出了其建议，首先就是确定项目的产业定位和产业集群的顶层设计。“它直接决定了产业未来的发展方向、目标客户和招商模式，同时决定了产品、运营模式、商业模式、盈利模式，决定了未来产业生态如何构建和运营。”至于如何确定，除了经济、社会、人口、技术几大要素，对项目所在区域产业做筛选也是重点。
此外，则是整合产业链资源，整体布局，然后通过轻重资产相结合的方式，提高产业高附加值的环节和内容。一旦产业定位等确定，就是建立招商体系及模式，深耕资源与客户，培养相对应的人才团队等。
C 经济账：产业金融是关键
值得注意的是，除却运营管理等方面，因为产业项目盈利周期长，如何在前期后期优化融资结构，解决资金难题也关系到项目的存亡问题，而资金成本高低，是决定项目投资回报率的重要因素。
第一太平戴维斯深圳产业地产部主管龚勇高曾在接受媒体采访时指出，由于此前出让的工业、产业用地价格较低，包括深圳在内，目前大湾区产业地产项目整体的租金回报率可以达8%-9%，但实际盈利周期依然很长，往往需要嫁接资本，才能获得退出通道。
作为产业地产项目“金主”角色的华夏银行深圳蛇口支行行长林清提及融资，也毫不讳言道，一般带产业资源的产品运营能力比较强，现金流比较稳定。但按照纯租金测算，也要做到五年以上才能收回投资成本，甚至八年。而工改工的投资周期相对其他项目类型更长，所以银行更加谨慎，工改工几乎是地产中最难融资的一种。且因为未来招租有不确定性，所以除了对项目本身的地理位置、规划、成本、未来运营的要求高之外，对运营实施主体，即股东、实控人也看得比较重。
实际上，目前国内有分别针对工改工前期中期和后期的金融产品，但了解并能准确使用到的企业并不多。林清透露，并购贷款、工业厂房按揭、固定资产贷款、租赁贷、经营性物业贷款等都是工改工项目常用的融资产品。但针对的阶段和情况各有不同。
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