纵观长达三十年房产，唯独看房的你最实在

小产权资讯 · 发表于 2019-9-29 17:18:06

纵观长达三十年的中国房地产市场，你还会发现很多很有趣的事情

购房者咨询我最多的问题就是：未来房价到底怎样？我该如何选择购房时机。

其实这个答案完全可以用历史证明。

中国房地产市场诞生

1980年是中国房地产的元年，这一年邓老把房子定义为商品。开始缓慢的种子发芽阶段。

1984年，邓老肯定了房地产行业的意义，排除了杂音，地产的黄金10年到来。

1987年，深圳进行了首次的公开土地拍卖，催化全国房地产加速发展。

所以，1987年才是中国地产开始进入商业化的时间点。

中国第一个房地产泡沫破裂

1988年，海南脱离广东独立建省成立海南省，大批的人来到海南淘金，中国第一批房地产获利者正是这些人。

1991年，国务院进行24个省份的房改，全国房地产进入起飞阶段，同时中国地产的首个泡沫开始蓄积。

1988年房地产平均价格为1350元/平方米，1991年为1400元/平方米，1992年则猛增至5000元/平方米。

地产泡沫时期，当时流传着“要挣钱，到海南；要发财，炒楼花”。

1993年上半年房地产价格达到顶峰，为7500元／平方米。93年下半年基本上回落到1991年的水平，跌幅达八成五。

剧烈增长的泡沫引发了中央的担忧，导致了中国地产的首个调控政策出台。

于是海南泡沫直接炸裂，于海南有了三大景观“天涯，海角，烂尾楼”。

同时，海南房地产泡沫的破裂引发全国房地产硬着陆，全国房产价格纷纷大跌，房地产市场被冰封。

PS：中国第一批地产人的诞生：

（海南淘金时的“万通六兄弟：冯仑、易小迪、王功权、潘石屹）

中国房地产去库存1.0版本

1995年底，全国商品房累计空置建筑面积高达5031万平方米。

1996年房地产行业已然出现了全面巨额亏损。

1997年，亚洲金融危机爆发，中国房地产行业已经濒临崩溃。

1998年7月3日，政府开始救市，宣布全面终止福利分房。

1998年，房地产市场大热，许多单位抢购住房来分给职工，一口气消化了全国的存量空置房。

2001年，供需关系开始失衡，北京房价的涨幅就达到97.3%，政府全面整顿房地产。

02年首发调控之“217号文”。市场对此的反应是涨幅减缓，但是北京房价继续上涨。

03年6月，央行紧接着印发“121号文”，严控银行的房地产开发贷、土地储备贷款、个人住房贷等。并且首次推出了二套房提高首付，利率上浮等概念。

121号文效果显著，全国房价应声下跌，上涨势头得到遏制，全国地产行业进入冬季。

然而造化弄人，非典全面爆发，中国全国经济影响严重，经济增长率下滑到6.7%。

住建部发布了“18号文”，鼓励房地产发展定性为扩大内需，拉动投资增长，保持经济持续增长的重要渠道。

于是全国房价只跌反弹，继续上涨，04年同比涨幅达到14.4%。2005年，在舆论压力下，国务院推出“国八条”。这次调控的内容主要是保证中低价位、中小户型的供应，建设廉租房。

国八条并没有产生任何实质性作用，同年市场涨幅达到12%，让国八条淹没在尘埃里。

2006年建设部等九部委推出雷霆手段，推出“国六条”。

核心目的在于遏制高房价，调控住房结构，然而当年房价上涨6%，国六条再次被淹没。

2007年，民怨沸腾之下，《关于加强商业地产信贷管理的通知》下发。具体要求：对于贷款的二套房，首付不低于4成，利率为基准利率的1.1倍，严格控制银行开发贷，项目资本金不达到35%不给放贷。

房地产去库存2.0版本

可是半年之后，美国次贷危机爆发导致了全球金融危机，房地产行业从降温变成了冰冻，土地流拍、地王退地。

按每套100平米计算等于09年住房竣工面积的11.3倍，哪怕全国立刻停工，房子都够用11年，如此巨大的空置商品房市场根本难以消化，整个行业濒临崩盘。

同时中国的宏观经济环境恶化，经济增速下滑严重，政府开始再度救市，房地产去库存2.0版本开始了。

同年四万亿计划正式上线，

于是2009年房价止跌回升，全面燃爆，当年房价上涨25%。

于是再度民怨沸腾，政府推出国四条，2010年1月又提出“国十一条”。

2010年房价继续上涨，同年4月17日，在接近沸腾的房价面前，国务院印发了“国十条”，国十条规定贷款首付比例从20%上调为30%，二套房首付不低于50%，三套及以上首付和贷款利率应大幅提高，无1年以上纳税证明或者社保证明的非本地居民暂停发放住房贷款。

效果很显著，全国房价也都有小幅下跌，不过当年8月房价开始止跌，颇有报复性反弹的架势。

2010年9月，国土部和住建部继续发力，联合发布了《关于进一步加强房地产用地和建设管理调控的通知》，从用地的角度进行规范调控。

9月29日，财政部、国家税务总局、住房城乡建设部连手发布新五条，上浮交易契税，取消个人所得税优惠政策。新一轮调控没有继续收缩银根，所以房价没有进一步大跌，不过止住了反弹的苗头，2010年国庆节全国楼市成交锐减、交易惨淡，观望浓厚。

房地产去库存3.0版本

接下来就是5年的冻市期，2010-2015，全国房价基本不涨不跌，投机绝迹，大横盘状态，库存闲置商品房数量飞速增加，一直到2015年底国务院出台去库存政策刺激房地产，房价引爆了一波翻倍涨幅。

然后2016年国庆前夕再度开始调控，“限购限贷，限售限价”，到目前为止，调控政策已经响应全国。这些大家都是经历过了的。

总结

房地产如洪水猛兽，一旦放出来它就会发疯，很难被压制住。唯一的方法是政府用“信贷、利率和限购限贷”这个鞭挞才能整治得住。

房价高了，买不起房，民怨沸腾；房价低了，经济萧条，怨声载道。

为了发展经济，保障民生，只能拉出这个猛兽一次又一次碰撞经济。其实目的为了什么，是为了割富人的韭菜，来拯救穷人的心病。

那么对于未来中国房地产市场，能推演出什么趋势呢？

1.未来房价会暴涨吗？

从历史规律可以看出，每次放开调控，鼓励购房。都是ZF以“去库存”的名义拿房地产来救市。否则绝不会它做文章，最后导致房价大涨，民怨沸腾。

而从历史上来看，几次房价暴涨的原因分别是金融危机、非典、低迷市场情况下积压的超大库存量。

那么现在库存已经去的差不多了，上述的危机事件几乎不可能再发生。

中国房地产市场开始全面进入横盘时代，但是我坚信，未来3~5年，一旦放开调控房价还是会暴涨的。

2.未来房价会暴跌吗？

首先，政府是有砸盘能力的，房价半年暴跌70%不是梦，不过代价是整个中国经济一同完蛋。

3.调控政策中最重要的因素是什么？

唯有减少银行贷款资金是立竿见影的效果，不管是提高首付还是提升利率还是控制贷款总量来说都可以。

所以，当下次发布调控措施的时候，到底是空调还是真调，你看看有没有缩减房产信贷总量即可，他对房价影响所占据的权重非常大，同时房价崩盘有千万种可能，但是唯独没有政府主动出手砸崩这种可能性。

4.如果横盘，一线城市的房价会涨吗？（此处用北京举例）

93年，海南房地产泡沫炸裂，潘石屹等人逃过一劫是因为他意外发现海口市在建人均住房面积已达50多平方米，而同期北京人均住房面积才7平方米。

而现在，官方数据统计，北京目前人均为30.43平米/人。

而官方统计全国人均住房面积为40.8平米。而且北京还和深圳不一样，北京土著手握2-3套房的比比皆是。需求和房价成正比。

4.租赁市场会导致房价下跌吗？

很多发达国家的核心城市，50%以上的人口都是租房的，是因为绝大部人买不起房（文化与消费观念也不同）。

大力发展租赁市场的初衷目的并不是要打压出售市场，而是给到市场一个方向的引导

虽然租是另外一种选择，但是交30年的租金，然后滚蛋回老家和交30年按揭贷款，然后拥有一套自己的房子，你选择哪样？

不要指望租售并举，租售同权来降低房价，土地资源至始至终都是稀缺的。

房地产税？

问一个问题，增加消费税会让物价暴跌吗？

是，税费会增加我们的持有成本，没关系，你等着，我一定在我卖出的时候，连本带利的赚回来。一项事情可不可行，能不能持续，最终还是要由市场决定。

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