深圳，欠了深圳人太多房子

小产权资讯 · 发表于 2019-12-19 10:34:37

深圳，欠了深圳人太多房子

今年的深圳，爆发了非常多的利好，也刺激了深圳新房和二手房齐齐涨价，前天的文章也说了，逆势上扬是深圳楼市今年最好的形容词。

由于深圳早期没有足够量大的商品房，一直以来，深圳的住宅供应极其短缺，这样的问题不仅仅没有在这几年缓解，反而愈演愈烈。

当下的深圳，一方面在大肆建设公寓，一方面城中村旧改的问题，又迟迟难以推进。

以至于，造成了只要是靠谱的新房几乎都要抢，而二手房房价更是一点就着，业主闻风涨价。

冰冻三尺非一日之寒，这一切其实早就埋下了种子。

深圳在住宅上欠的账，从过去到现在，已经多到数不完。

深圳，欠了深圳人太多房子。

深圳史上第一次调控业主

正如前文所讲，二手房房价一点就着，业主闻风涨价。

让人难以置信的是，业主竟然还申请了房价攻守联盟，有计划有节奏地哄抬房价。

而且不是单一小区，上到豪宅，下到刚需房，不完全统计，抱团形成房价攻守联盟的有：恒裕滨城、中粮凤凰里，前海时代、天悦壹号、金地上塘道、依山郡、中海怡翠山庄、万科麓城......

于是，昨天晚上，深圳宝安发布了一纸文件，在深圳各大业主群炸开了锅。

宝安对中粮凤凰里业主成立房价攻守联盟，恶意炒作房价的行为进行了严厉警告，并对小区做出了半年内网签过户需到房管局签署风险提示书的处罚。

今天深圳住建局也对恒裕滨城和中粮幸福里小区进行了批评。说到刻意联手坐庄抬价，深圳湾那几个豪宅小区，才是深圳楼市里最猖狂的！

虽然说深圳也出面维持了市场秩序，但老实说，有点迟。

这个处罚，看似不深，却是深圳史上第一次调控业主。

以往都是对开发商、中介蓄意哄抬房价的行为进行罚款，限制其网签备案，现在直接把矛头对向了业主。

一直以来，在中国楼市，业主的存在感就是：房价跌，业主集体砸售楼部要求退房。而在今年的深圳，房价涨，业主联手做庄抬轿子。

为什么深圳业主可以联合做庄，如此肆无忌惮地哄抬二手房房价。

深圳的土地供应，是不合理的

表面上看，是深圳业主在动辄几百万的房产增值面前，屁股决定脑袋，自动站队，成为高房价的拥趸。

但是更根本的原因是：深圳严重扭曲的供需，尤其是极其稀缺的住宅供应。深圳最应该做的是增加住宅用地供应。

深圳房产自有率不超过40%，其中商品房占比才17%。也是这17%，给了深圳业主坐地起价的底气。

让深圳南山福田宝中的二手房，一年上涨20%-35%，甚至有的户型一下子暴力拉升一口气涨500万，成了全中国最安全最暴利的资产。

深圳的住宅真的太少，而人人都想要住宅，这就导致了现在深圳房价一有利好就暴涨，压都压不下去。

我们来看看深圳土地供应结构。

我们可以看出住宅面积是在递减的，公寓面积反而在增长。

深圳的土地供应本身就少，却还要腾出大量土地来兴建公寓。这不是在打自己的脸，这不是在欠深圳人住宅的帐吗？

北京多年来，就只建成了10多个商务公寓项目，而深圳这样上赶子批量建公寓，实在是太不合理了。

我真心认为：深圳，欠了深圳人太多房子。

深圳，请不要再建公寓，多建点住宅

深圳房地产圈内人普遍认同的是：“正负”批建公寓，可以完成商品房（商品房包含住宅+公寓）供应增加。批公寓可以不用配建学校、医院等公共设施，批住宅则不行，必须要满足规划指标。

当然，批建这么多公寓，一般都是因为法定图则规划的商业太多，而商业用地可以用来兴建公寓，开发商不愿意建商场，更愿意盖成小面积公寓，资金回收快，不用自持运营，直接销售一棍子买卖。

虽然公寓也可以居住，越来越多人选择以公寓作为住宅的替代品。

公寓的定位本身就是类似酒店，是非常不适合作为住宅的替代品，本身产权时间短，不通燃气、不能落户、不能上学、商用水电、只能贷款5成，真的是非常坑爹的产品，是不适宜长期居住的。

更关键的是，迫不得已买公寓的人也是有学位需求的，深圳家长的教育焦虑几乎是一线城市最严重的。

深圳本就不像北上广有历史有土著，有发展已久的百年名校名医院，毕竟兴建和运营学校和医院本身也辛苦。

虽然说12月13日，深圳取消了去年731调控要求的“公寓只租不售”。

因为商务公寓的限售政策抑制了部分城市更新项目的活跃度，不能销售腾挪现金流，把一些旧改开发商的资金拖得够呛，长期看不利于增加商品房供给，短期看不利于可售商务公寓销量。

但这远远不够，我认为就应该停批公寓，把用于兴建公寓的土地用来兴建住宅，并且建设相应配套的学校和医院。

深圳要正视自己的问题：学校、医院等民生配套严重不足。

今年因为上不了学而维权的案例实在太多了，深圳学位爆表问题已经不容忽视。

每个去深圳医院看过病的人，应该都深有感触的是看病难、排队多，整个医疗体验非常差。

不能因为难，就不去做。否则，只会一味加剧社会矛盾，这就变成民生短板示范区了。

虽然我们一直强调不是说来了深圳，深圳就欠我们一套房。但是深圳的土地供给和规划本身就是有瑕疵的。

严重扭曲的供需，把深圳房价推上一个又一个的高坡，成为全国炒房客人人可上手的城市。而那些在深圳辛辛苦苦打拼了半辈子的人，依然买不起深圳房，只能选择睡在东莞、睡在惠州，深圳。

看似好像赚了快钱，实则是在伤害每一个为这个城市努力建设付出的深漂。

深圳，欠了深圳人太多房子。

在高房价的激流漩涡中，深圳人与他们所热爱的深圳，不断拉锯、撕扯、和解。

深圳的强大和“深漂”的羸弱，激烈碰撞，这是一个让“深漂”无限热爱又无限矛盾的城市。

深圳，对深圳人有住宅的历史欠账

而且说句良心话，深圳不仅仅是现在对深圳人欠账住宅，也是有商品房住宅、人才房、公租房的历史欠账。

在深圳发展的早期，没有承担起应该承担的责任，没有及时出台规划建设住宅、公租房，纵容大量城中村、小产权房建起。

这是深圳为民间让渡了大量的公共财富，但也为今天深圳城中村艰难拆迁，拆不了拆不起，埋下了隐患，形成了住宅少——城中村多——旧改成本高——推高房价的恶性循环。

例如宝安沙井，当时就是在黑社会沙井新义安的控制下，各大村委兴建大量小产权房，低价拿地，筹资建房，然后再私自销售，致使今日沙井的城中村旧改之难。

对于今天的深圳来说，城市更新本该是一路高歌的城市改革，却渐渐陷入了内部角力的局面。

以深圳东进中轴线的笋岗村为例，开场轰轰烈烈的万村计划，在质疑和利益博弈中宣布告终。

笋岗村工程队撤离，施工暂停，无疾而终，绿网围困的租户耐心渐失，抱怨、愤懑在村中蔓延。

银湖老小区业主骑虎难下，邻里之间，孤立绝交，各自为阵，甚至剑拔弩张。

大量的空房、已拆旧房土地，造成了社会资源的极大浪费，而开发商也难以翰旋。

除了深圳城中村和住宅少，还大肆建公寓的城建问题之外，深圳还放纵开发商将写字楼改成小面积办公用地销售。

龙华的规划本身是很美好的，但是龙华的未来在纵容龙光玖钻、6979、汇德大厦和汇隆中心把写字楼分割成小面积办公来卖的时候，就葬送掉了。

这对深圳来说，绝对不是一个好事，看似面子却失掉了里子。

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深圳，欠了深圳人太多房子

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