原创界面新闻2021-03-03 08:29:42
记者丨刘晨光
3月3日，界面新闻记者获悉，招商银行深圳分行抵押贷款将参考二手房成交指导价。
招商银行深圳分行向界面新闻记者表示，该行将把市住建局发布的二手房成交参考价作为贷款发放的重要参考依据，具体细则尚在拟定中。并指出，此类贷款是包括“所有房产抵押类的贷款”。
这就意味着抵押经营贷被包含其中。
此前有多家媒体报道，中国银行深圳分行已发布通知，要求该行在深圳市涉房类贷款等按照政府发布的二手房成交参考价格执行。其中涉房类贷款包括二手住房按揭贷款、房抵经营贷。界面新闻记者向中国银行深圳分行方面核实，但是截至发稿没有回复。
公开资料显示，经营贷款是以中小企业主或个体工商户为服务对象的融资产品，借款人可以通过房产抵押等担保方式获得银行贷款，贷款资金用于其企业或个体户的经营需要。经营贷的金额一般额度上限为500或1000万，四家国有大行均有此类产品，但是也有部分银行的额度会达到2000甚至3000万。
一位资深地产分析人士告诉界面新闻，一般经营贷是抵押值的70%，一般而言没有额度上限，但是超过一定额度，审批权限会上收。
一位股份行深圳分行的对公人士表示，对于较高额度的经营贷，一般而言只要抵押物良好，收入能覆盖问题就不大。该人士认为，如果贷款按照指导价的话，经营贷也会按照指导价来评估，另一方面购房会增加首付金额。
有市场分析认为，如果经营贷参考了二手房贷款参考价，企业贷款额度将会因此减少。
一位国有大行深圳分行对公人士告诉界面新闻，经营贷和二手房参考价挂钩对贷款额度会有影响，贷款会减少，但是具体冲击如何还是要看监管检查的力度。“对线上抵押贷影响估计较大，竞争力就更小了，小微线上考核会受影响。”
今年2月8日，深圳市住房和建设局发布了《关于建立二手住房成交参考价格发布机制的通知》。彼时，深圳市住建局在官网上对该政策也进行了解释。深圳市房地产和城市建设发展研究中心在调查分析基础上，以二手住房网签价格为基础，参考周边一手住房价格，综合形成全市住宅小区二手住房成交参考价格，并按照市域全覆盖、区域网格化原则，以住宅小区为区域网格单元，发布全市3595个住宅小区二手住房成交参考价格。
光大银行或是深圳银行业内最先下发通知的。该行指出根据《深圳市住房和建设局关于建立二手住房成交参考价格发布机制的通知》及监管要求，住建局发布的二手住房成交价格将作为按揭贷款参考依据。
此后，各大银行接连表态。深圳国有四大行均向界面新闻表示，二手房按揭贷款已经参考指导价，具体细则仍在研究中。
如工商银行深圳分行向界面新闻记者表示，该行已将《深圳市住房和建设局关于建立二手住房成交参考价格发布机制的通知》发布的深圳市住宅小区二手住房成交参考价格作为按揭贷款的重要参考依据，同时对借款人资质、首期款来源、还款能力严格审核。
此外，股份制银行平安银行深圳分行也表示，为贯彻党中央、国务院的决策部署，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，平安银行深圳分行现根据住建局发布的《关于建立二手住房成交参考价格发布机制的通知》，以所在住宅小区二手住房成交参考价格作为办理二手楼按揭贷款业务的认定标准。
二手房市场销售情况如何？
一位链家房地产销售中介人士告诉界面新闻，银行按照政府指导价来贷款，建议购买新房。不过也有中介人士表示，当前还没有收到明确的消息，他告诉记者，最近新房挺火，但是二手房成交量下滑明显，“大家都在观望。”他说道。
有数据显示，今年2月份，深圳一二手房成交7200多套，1月为1.53万套，环比下跌50%多，但是从2016年来看，仅仅低于今年1月份。
一位股份制银行深圳分行人士告诉界面新闻，“经营贷和消费贷还是按市场价，只是按揭贷款按官方指导价。”此外，还有另一家股份制银行相关人士告诉记者，该行贷款部门“还在与风险等多个部门共同商讨中。”
界面新闻询问其他国有大行和部分股份制银行的经营贷与二手房指导价格的挂钩情况，大多表示还在讨论之中，没有最终的正式决议。业内人士预计，各家银行大概率跟进该政策，从而将二手房指导价作为经营贷发放的参考价格。
广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉告诉界面新闻，首先在二手房的评估价方面，银行评估价跟政府指导价是两个标准。他认为，政府指导价是调控价格，主要是通过行政干预，银行评估价参考市场价格，这两个价格之间还是存在一定的矛盾。
“现在银行不表态肯定是不行的，因为银行要支持实体经济，防止经济‘脱实入虚’，要配合政府的调控，所以表态很正常，而且银行的表态里面很大可能是确定了要参考政府的指导价来确定银行的评估价。”他分析道。
在李宇嘉看来，怎么参考二手房贷款指导价格很大的学问。“一般而言，参考一个政策规定，具体多大程度参考了相关政策是模棱两可无法量化的，所以大概率，银行会在这个参考价基础上有所上浮，既贯彻调控，又会尊重市场规律，当然不会明显把价格调低，”他坦言，如果明显调低，首先就是对银行既有存量的贷款造成很大冲击，因为既有的存量贷款本身也是以这个市场价格为依据，“这个压力还是比较大的。”他说道。
李宇嘉坦言，最后就取决于政府相关指导价在银行可能将价格上浮的过程中，是不是有相关调控，即是说不能超过某一个幅度，“如果没有的话，那么银行如果就按照参考价上浮一个比例来做，这个确实是也很难监管。”据李宇嘉介绍，当前深圳的二手房是新房成交量的两倍，换言之，即是占总体成交量的2/3，所以二手房按揭，在银行按揭贷款里面占比最大。
中原地产统计数据显示，深圳有20个片区在上周出现二手房业主报价下调。李宇嘉认为，“深圳楼市的问题，首先是杠杆问题，然后才是供求问题。”在他看来，把杠杆当购买力，把这个异化的购买力作为供求关系紧张的指标，掩盖了杠杆推动的作用。
“高杠杆支持下的楼市，运行非常畸形，必须要有不断上涨的房价、上涨的预期、上涨的成交量，才能把高房价这个故事讲下去。一旦楼市降温了，预期开始转弱了，买卖周期拉长了，买家不活跃了，加杠杆购房的就开始慌了，因为成本摆在那里。这时候，最佳选择就是适当降低挂牌价出售。”他补充道。
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