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多地密集出台城市更新政策

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小产权资讯 发表于 2021-7-7 17:29:00 | 显示全部楼层 |阅读模式 打印 上一主题 下一主题
多地密集出台城市更新政策,地产公司能否趁势转型?

新华财经上海7月6日电(记者杨有宗、安娜)上海设立800亿元城市更新基金、北京发布相关城市更新指导意见……近期,围绕城市更新,全国多地密集出台政策。有市场人士判断,在房地产行业进入存量市场情况下,城市更新板块“早就不是万亿级的市场,应该很快变成10万亿级的市场”。与此同时,众多房地产企业纷纷入局这一赛道,一些社会资本也抢抓机遇,加快布局。

社会资本布局城市更新赛道

6月30日,上海锦和投资集团有限公司与私募股权投资机构华平投资宣布,双方共同成立锦和资产管理有限公司。成立后的锦和资管将专注投资上海、北京核心地段的存量物业,因地制宜开展投资开发改造、持有经营和资产全周期管理。

对于为何要进入这一赛道,锦和集团董事长郁敏珺说:“经过30年的高速发展,中国地产行业正迎来下半场存量市场机遇期。城市更新已成为推动城市高质量发展的战略选择,我们非常看好存量市场中的巨大机遇。”

郁敏珺介绍,目前锦和平台管理上海和北京核心区域的19个自持物业,现有资产管理规模超过150亿元,3年内目标达到500亿元规模。

近年来,社会各方逐渐形成共识,城市更新不是简单大拆大建,而是城市系统和功能的全面提升,推动城市实现精细化管理,补齐基础设施和公共服务配套的短板,促进城市产业结构调整优化,重新激发城市活力。

一些地产企业也纷纷入局。在上海,万科进入这一领域较早,从三佳花苑、阳曲小区等老旧街区的微更新,到张江国创中心、上生·新所、华谊万创·新所等工业园区的改造。万科实践探索多方合作共建的城市更新模式。

在园区更新改造方面,上生·新所位于有“上海第一花园马路”之称的新华路历史风貌区。万科根据园区内建筑保护等级、年代和风格的不同,为每栋建筑量身定制更新措施。园区由万科改造更新后在2018年重新开放,上生·新所形成了集办公、娱乐、生活、文化等多重功能业态于一体的国际化文化艺术生活圈。

截至目前,万科已在全国多个城市实施不同类型的城市更新,陆续改造包括广州永庆坊、深圳南头古城、南京悦动新门西、苏州淮海街、福州烟台山等一系列项目。

据房产研究机构克而瑞统计,涉足城市更新领域的房企中,排名前50位的房企占了六成以上,并且多数已经营有5年到10年时间。包括佳兆业、时代中国、富力地产、中国恒大、奥园集团、龙光地产等房企,城市更新土地储备建筑面积均在2000万平方米以上。

“房地产业再继续高速发展,一方面有空置风险,另一方面,新开发楼盘成本越来越高,也存在推高房价可能。”全联房地产商会商业地产工作委员会会长王永平认为,多重因素让房地产企业更加关注城市更新。

各地密集出台相关规划

“十四五”规划和2035年远景目标纲要提出,要加快转变城市发展方式,统筹城市规划建设管理,实施城市更新行动,推动城市空间结构优化和品质提升。加快推进城市更新,改造提升老旧小区、老旧厂区、老旧街区和城中村等存量片区功能,推进老旧楼宇改造,积极扩建新建停车场、充电桩。

在地方层面,今年以来多地积极行动。6月2日,上海市宣布成立全国落地规模最大的城市更新基金,总规模约800亿元,定向用于投资旧区改造和城市更新项目,促进上海城市功能优化、民生保障、品质提升和风貌保护。

早在2017年,上海就将旧区改造的方式由“拆改留并举,以拆除为主”,调整为“留改拆并举,以保留、保护为主”,明确了“坚持留改拆并举,深化城市有机更新,强化历史风貌保护,进一步改善市民群众居住条件”的总体思路。

据介绍,“十三五”期间,上海中心城区共改造二级旧里以下房屋约281万平方米,超额完成原定240万平方米的约束性指标,包括黄浦区老城厢区域、虹口区北外滩区域等一批以保留、保护为主的旧改项目顺利推进。

上海市住房和城乡建设管理委员会主任姚凯说,2021年至2022年,上海计划完成中心城区成片二级旧里以下房屋改造约110余万平方米,受益居民约5.6万户。到2022年底,上海计划全部完成中心城区成片二级旧里以下房屋改造。

除上海外,全国多地均有相关规划出台。6月10日,北京发布《北京市人民政府关于实施城市更新行动的指导意见》,明确提出老旧小区改造、危旧楼房改建、老旧厂房改造、老旧楼宇更新、首都功能核心区平房更新等六大更新方式。指导意见特别强调了,“鼓励和引导市场主体参与城市更新,形成多元化更新模式”。

6月11日,广州发布《广州市规划和自然资源局关于城市更新旧村庄全面改造项目中小户型住房配置的意见(征求意见稿)》,从住宅配置、规划复建、方案审批等方面对城市更新旧村庄全面改造项目作出规定。

除一线城市外,重庆、天津、济南、长沙等地也均有相关政策出台或落地,加入城市更新大潮。

城市更新需要精细化运营

长期以来,资金压力大、融资渠道窄,一直是城市更新面临的最大难题,但随着企业及社会资本积极参与,融资渠道拓宽等,这一问题有望缓解。

和拿地盖楼相比,参与城市更新对于参与各方要求更高。上海易居房地产研究院院长助理崔霁分析说,入局城市更新赛道,无论是地产企业还是地方国企,都将更加考验企业精细化运营能力、产业导入能力以及金融翅膀嫁接能力。

“部分城市更新项目,商业同质化现象特别严重。在做更新时,不应单纯还原老的建筑,而是要让年轻人看到‘老’的一面,让老人看到年轻和时尚的一面,通过反差构成时尚。”王永平说,在商业项目更新中,还应基于消费端的变化来更新,不能简单追求品牌,而应实现从品牌到品牌、品质、品味“三品”的平衡。

也有业内人士表示,当前部分企业在做城市更新项目时,最大的问题是土地使用年限问题。“我们购买的物业,经常只剩下20年左右的使用期限,再过几年,很难再找到高于20年的物业了,到时就会没米下锅。”相关业内人士表示,希望未来可在这一方面实现政策突破。

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2021-7-7 17:29:00发布
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