深圳楼市破局，在此一举

小产权资讯 · 发表于 2021-7-8 10:12:19

深圳“二手房交易系统”刚上线就下架，到底发生了什么？深圳市房地产中介协会相关人士表示，“这个系统应该称为新版网签系统，目前仅在测试阶段，市场上的报道不完全准确。本来是二手房网签系统，正式上线时间在7月中旬。不小心发出来大家误会了，赶紧下架。

深圳楼市破局，在此一举

我认为，没有那么简单。

01深圳楼市进入“去泡沫”模式

深圳楼市，当下正在“去泡沫”。据深圳房地产中介协会统计，2021年3月-6月，深圳二手房单月预录网签量分别为4869套、4396套、3781套、3216套。而2020年，这一数据为月均1万套。成交量连连下跌，降到近年来的历史低位，这与二手住房成交参考价格发布机制有关。

二手房参考价，基本锁死了深圳楼市一年的价格水平。按照参考价规则，深圳二手房价格下一次集体调整，要等到2022年了，这是深圳楼市独特的“调控模式”和“去泡沫模式”。冻结价格的同时，通过联动贷款评估价，隐蔽房源真实价格，也冻结了杠杆和整个市场的预期。

深圳楼市破局，在此一举

这是深圳调控主管部门没有办法的办法。对业主来说，当然不认这个参考价了，维持真实挂牌价或撤掉挂牌。按当前这种态势，加上信贷资金在收紧，未来几个月深圳二手房成交量跌破2000套、1000套，也是有可能的。但即便如此，管理部门也绝不敢让冻结的价格解冻。

02深圳二手房价不能放开

为什么？

因为，深圳的二手房价格信号，绝不是中性的，它会天然形成上涨的“自循环”。什么意思呢？深圳绝大多数片区，二手房供应占绝对主导。抛开自住不卖的、限售的，挂牌销售的房源式非常有限的。同时，政府对二手房的管理相对弱势，这个局面恰恰就被市场抓住了。

一旦二手房价格放开，他们怎么操作呢？中介联合投资客、业主，大家集体控盘，把挂牌价拉上去。当下，随便可以建立微信群、沟通瞬时且零成本，集体控盘太容易了。而且，拉升挂牌价格对于中介、投资客、业主是“多赢”，他们当然会举双手赞成，这是螺旋涨价的起点。

A小区挂牌价涨了，B小区也会这么干。整个片区的挂牌价就涨起来了。但这对于买家是很不利的。我们常讲，二手房市场信息不对称。对深圳楼市来说，这个不对称是攻守联盟（中介、投资客、业主）与买家之间的信息不对称。有人可能会认为，买家可以不买这个帐啊？

但对不起，千千万万的买家是分散的，他们无法达成同盟。另外，在真实信息掌握和谈判地位上，买家极其弱势。而且，攻守联盟（中介、投资客、业主）可通过虚构交易繁荣景象（增加看房批次、做软文等），甚至是相互对敲，也就是在内部人群相互接盘，将价格硬生生拉上去。

比如，深房理事件中的“杀猪盘”。

这个过程中，还有很多机构在促成这个链条循环，比如担保公司、小贷公司、咨询机构、银行个贷经理等。另外，一旦二手房价放开，价格上涨驱动加杠杆，加杠杆又驱动贷款增加，杠杆和房价形成“自循环”。这样，目前刚刚布好的资金防控线，可能就会变成马奇诺了。

因为，房价上涨的诱惑太大了。如果有50％的利润，资本就会铤而走险，有100％的利润，就敢践踏一切人间法律。二手房炒作，中间获利的路径太多了，除了投资客加杠杆炒房外，还有中介、投资机构合伙拉升价格，吃差价、ABC单，小贷公司放高利贷，介绍外地炒房客等。

03深圳二手房交易系统的重要性

所有这些，原来只存在于个案传说中，但“深房理”事件调查，将行业乱象大白于天下了。为保全自己，深房理可能会辩护，不唯独我乱搞，作奸犯科的大有人在，深圳几大中介的部分门店、中介人员，也参与其中，部分银行也有问题。想想也正常，这么高的利润，谁能拒绝？

深圳楼市破局，在此一举

监管层一看，这还了得，整个市场被你们这帮乌合之众搞得乌烟瘴气。不得已，只好冻结价格、冻结杠杆、冻结预期。问题是，这也不是长久之计啊！这样的狠招，把整个市场也打掉了，不是个好办法。而且，再这么低迷下去，对老百姓、对政府、对就业，可谓百害无一利。

得了，干脆我政府建立一个系统。6月24日，深圳市房地产信息平台上线“二手房交易系统”，在便民服务中多了一个“我要买卖二手房”的标题栏，其中包括“我要找中介买房”、“我要找中介卖房”、“我要自助卖房”等三个功能板块。我猜测，这个系统要实现四个目的。

一是彻底打掉二手房市场信息不对称。首先，房源立体维度的信息要在这个平台上备案，中介、买方和卖方等参与交易的所有主体的信息，都要在这个平台上进行备案，比如中介从业人员的代理记录和星级评价等等，再想利用或制造“信息差”转不义之财，不行了。

二是彻底打掉二手房局部“自循环”。这轮二手房涨价，让政府认识到，二手房市场在局部自成闭环体系，这也是二手房“易于炒作、价格难控”的原因。有政府的这个二手房交易系统，涨价“自循环”就打破。单边代理取代双边代理，就是破解“自循环”的一个筹码。

三是构建政府信用背书取代中介背书。过去，二手房交易完全由中介代理完成，同时也发挥了信用背书的作用，比如真房源、赎楼、资金监管、按揭等，即便网签和过户也是在中介的指导下进行。现在，所有交易都在政府建立的交易平台上完成，相当于政府背书取代了中介背书。

四是通过这个平台，将银行按揭嫁接进来，也就为控制加杠杆创造了条件。

04二手房交易系统的必要性

毫无疑问，这样做，就动了中介的奶酪，动了二手房交易整个链条上，所有利益相关者的利益。这也就不奇怪，为何这个系统刚上线就下架。已故链家的创始人左晖，2003年开始，从楼盘字典做起，自建真房源系统，建立CAN规则改变行业恶性竞争，提高经纪人的专业化水平，建立链家和贝壳线上线下相结合的闭环系统等，本质上就是行业的基础设施。

那么，政府还有没有必要做个事情？

二手房市场交易有公共属性，需要公平合理的交易系统，这是行业的基础设施、公共产品，目的有三个，“降低成本、保护权益、提高效率”。现在来看，二手房交易的成本很高、权益保护不得当，交易效率还待提升。尽管链家做了这个事情，但并未从根本上解决行业的问题。而且，链家在深圳的市场份额，也就不到1/4，无法从泥潭底部搅动已经沉淀的浑水。

而且，劣币驱逐良币，当市场出现漏洞可钻，而且钻漏洞的获益很诱人，就怪不得大中介也参与其中了，问题就在于行业健康运行的基础设施缺乏。既然市场解决不了，或者说市场已经失灵了，而老百姓迫切需要公平合理的交易平台，政府就应该发挥“补位”的角色。

因此，我个人认为，地方政府还是要建立这样的交易系统，这是二手房市场监管的长效机制。当然，在系统启用的过程中，求同存异、谋划长远、因势利导，应该将龙头中介的合理诉求、基本利益反映进来，整合现有整合。同时，还要让大家认识到，建立新的系统，有利于规避行业乱象，有利于提高行业集中度，有利于规范运营、追求长期价值的大公司脱颖而出。

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