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三胎还敢生吗?中央鼓励地方提供购房和租房优惠政策

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青月 发表于 2021-7-21 14:39:51 | 显示全部楼层 |阅读模式 打印 上一主题 下一主题
来源:南方都市报

"三胎"政策来了,你们还敢生吗?

7月20日发布的《中共中央 国务院关于优化生育政策 促进人口长期均衡发展的决定》(以下简称《决定》)明确提出,地方政府在配租公租房时,对符合当地住房保障条件且有未成年子女的家庭,可根据未成年子女数量在户型选择等方面给予适当照顾。

决定还提出,“地方政府可以研究制定根据养育未成年子女负担情况实施差异化租赁和购买房屋的优惠政策。”

面对高房价现状,如何从住房保障角度找到鼓励按政策生育的破解之道?多位学者撰文指出,要从增加保障性租赁住房和共有产权住房供给,规范发展长租房市场,降低租赁住房税费负担以及提供住房补贴、下调贷款利率等方面给予住房支持。

三胎还敢生吗?中央鼓励地方提供购房和租房优惠政策

三胎还敢生吗?中央鼓励地方提供购房和租房优惠政策


众多影响生育意愿的因素中,高房价是个绕不开的话题。

研究称房价每上涨千元,生娃概率随之下降

房价每上涨1000元/平方米,生娃的概率会降多少?中国人民大学葛玉好研究员曾在《人口研究》(2019年第一期)上发表了一篇题为《房价对家庭生育决策的影响》的学术论文。基于2014年中国家庭追踪调查数据,他研究了房价对家庭生育决策的影响。论文选用已婚夫妇结婚当年和结婚5年后的房价,分别作为生育一孩和生育二孩的影响因素。

研究发现,房价对生育孩子的概率有显著负影响,房价每上涨1000元/平方米,生育一孩的概率将降低1.8%-2.9%,生育二孩的概率将降低2.4%-8.8%。此外,文章还分析了房价对女性初次生育年龄的影响,结果显示,房价每上升1000元,女性初次生育时间大概推迟0.14年-0.26年。

不过,葛玉好也表示,对于京沪这样房价远超其他地区的城市,直接套用以上结论可能并不合适,无法体现房价数据动辄每平米上涨几万元的情形。事实上,北京上海的生育率受房价影响可能更大,房价上涨更高,生育率下降更快。

而另一方面,房价快速攀升,也导致居民债务压力快速上升。经济学家任泽平就在研究报告中指出,2004-2018年房贷收入比(个人购房贷款余额/可支配收入)从16.2%增至47.6%,带动住户部门债务收入比(居民债务余额/可支配收入)从28.6%增至88.4%。现实中还有不少居民通过消费贷、信用贷等形式凑集购房资金,实际的房贷收入比可能更高。

住房不平等可能导致生育不平等

在原中国社科院金融研究所金融发展室主任、被称为“房地产平民代言人”的易宪容看来,高房价对生育决策产生了挤出效应,即房价上涨挤出了对其他消费品(包括孩子)的消费,因此会降低对孩子的需求。

而在挤出效应之外,厦门大学周颖刚教授还提出,高房价不仅意味着住房的不可负担性,更重要的是其财富效应,需要注意到“住房不平等导致生育不平等”的问题。

“为什么房价上涨会导致财富的不平等?这是因为中国最大的资本市场不是股票市场,而是处于城市化转型中的房地产市场,它会带来很大的财富效应。”他在中国城市百人论坛的一次演讲中称。

周颖刚指出,房价上涨会拉大有房者和无房者之间的财富差距,对城市中有房产的人来说,房价越高,财富增长越快,生育意愿越高,而对租房者来说,高房价会让人们对生二孩持消极态度。

值得一提的是,《房价对家庭生育决策的影响》的作者葛玉好研究员虽肯定了财富效应的存在,但在文中得出了不同的结论。他指出,房价上涨带来的财富效应主要体现于至少拥有两套住房的家庭,并且只体现于是否生育二胎的决策之中。但现实社会中拥有两套及以上住房家庭的比例较少,所以财富效应会小于挤出效应,房价上涨对家庭生育决策的总体影响是负面的。

放开三孩对房地产市场影响有限

放开三孩后,生育政策会如何影响房地产?

南都注意到,《决定》提出,地方政府在配租公租房时,对符合当地住房保障条件且有未成年子女的家庭,可根据未成年子女数量在户型选择等方面给予适当照顾。

北京市房地产法学会副会长兼秘书长赵秀池告诉南都,从理论上讲,三孩生育政策的实施会增加人口数量,因此,住房供应数量也应增加。与之前的全面二孩政策比较而言,住房户型应该更大些,原来的三居室或两居室,应该由四居室或三居室替代;相应的90/70政策、住房的户型设计要求以及大中小户型的供应比例政策也需要做出调整。

不过,多位受访专家也指出,只是从全面放开二孩政策实施效果看,三孩生育政策带来的人口增量在没有大力度配套措施的支持下可能并不乐观。

事实上,就算人口实现了增长,也要注意到房价并非取决于人口总量,而是人口的流向。易宪容指出,目前来看,除了一线城市和部分发展较好的二线城市,大量城市房地产呈现过剩现象。

早在2015年,易宪容就曾撰文称,全面二孩政策实施后,对房地产尤其是房价上涨影响有限。他告诉南都,此次放开三孩,同样不会对房地产市场产生明显影响,利用放开三孩炒作房价上涨的可能性不大。在他看来,一线和二线热点城市由于高昂的育儿成本、住房成本,生育三孩的意愿较低。

国家金融与发展实验室房地产金融研究中心主任蔡真认为,“三孩生育政策”对房地产市场影响并不显著:第一,一孩出生人口呈绝对数量下降,三孩的基础是一孩,中国生育当务之急就是遏制一孩急剧下滑的趋势;其二,二孩育龄妈妈多是80后,大多已经属于高龄产妇,生三孩可能性较低;加上大城市生育成本高,蔡真认为,“三孩生育政策”的净增量最终落在二线非热点及三四线城市的80后身上,因而对房地产市场的影响也较小。

为孩子增加土地供应?专家:解决高房价需先解决人地挂钩

5月31日,一对夫妻可以生育三个子女的政策及配套支持措施发布。解决高房价问题再次成为讨论热点,南都注意到,多位专家都将目光转向了土地供应。赵秀池告诉南都,土地供应是调控房价的一个闸门。随着城市化进程加快,进城人口增加,土地供应跟不上,就会供不应求,导致房价上涨。

任泽平也在文章中指出,人随产业走,区域间土地需求不均衡是客观规律,解决之道是“人地挂钩”。推行新增常住人口与土地供应挂钩,人口流入的城市群都市圈要加大建设用地供应,人口流出地区减少土地供应。

携程创始人梁建章甚至直接以《房价,为孩子增加土地供应》为题,建议调整现行土地政策。在他看来,现在的房价里一大半都是土地的价格,也就是地方政府收的税,可以把这部分作为购房补贴返回给家庭,同时增加该地的建设用地指标。“我们的土地政策应该跟着人走,哪些地方有更多的人口流入,就应该给更多住房的用地指标,来增加供给和平抑房价。”他说。

不过,也有学者有不同的看法。易宪容就向南都指出,“房价高和土地供应关系不大,最大的问题在于人们把住房作为一个投资品。”他建议,通过税收和信贷政策,真正把投机炒作现象控制住,房价就会自然而然降下来。

把住房作为生育支持政策的重要选项

面对高房价现状,如何从住房保障角度找到鼓励按政策生育的破解之道。

如果把眼光放到国外就会发现,不少国家在鼓励生育政策中将住房作为重要选项,这一做法值得我们借鉴。比如,韩国政府每年提供5万套保障性住房给月收入低于一定水平的新婚夫妇,新婚夫妇购买第一套住房给予购房税收优惠;日本针对由母亲和未成年子女组成的单亲家庭享有住房贷款优惠及供应住宅有限居住权。

南都注意到,此次中央发布的决定还提出,“地方政府可以研究制定根据养育未成年子女负担情况实施差异化租赁和购买房屋的优惠政策。”

事实上,此前也有多位学者指出,为鼓励按政策生育,要从增加保障性租赁住房和共有产权住房供给,规范发展长租房市场,降低租赁住房税费负担以及提供住房补贴、下调贷款利率等方面给予住房支持。

比如,近日,经济学家董藩发文表示,调整房地产政策,要让愿意多生育的尝到甜头,让很犹豫或原本不想生二孩或三孩的也变得积极起来。

对此,他提出六点建议:第一,国家在全国范围内的所有限购城市,对生育三个孩子的家庭,做出允许购买三套或者四套住宅的规定;第二,对三孩家庭实施支持性房地产信贷政策。第三,对三孩家庭购买商品房实施税收优惠政策。无论是否为首套,无论面积大小,对三孩家庭均给予契税减半、免除印花税优惠;第四,三孩家庭购买、分配各种政策性房产,可给予照顾,这些房产包括共有产权房、公租房、廉租房等。房源紧张时,可以优先排队;或不参加摇号,直接挑选;第五,调整关于学区房入学名额的规定,三孩家庭不受入学间隔年份的限制;第六,今后开征房产税时,对三孩家庭在减免规定上,也给予明显有利的照顾。

采写:南都记者王凡 发自北京

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