针对房企的“三道红线”，竟然又加了一道！
7月26日，财联社发布消息称，重点房企的买地金额将被纳入监管，不得超过年度销售额的40%！
消息一出，雷霆万钧，楼市这次是真的要凉了吗？
房企"三道红线"又加一条,房价不降不行了！
01
房企们恐怕想不到，以往的康庄大道竟会变得越来越窄，越来越难走。
2020年8月，央行、银保监会给12家头部房企划了三道红线，按照“红-橙-黄-绿”4档对试点房企的融资行为进行限制，相当于给这些房企下了一道“限贷令”。
对于高度金融化的房企来说，不能融资就相当于卡住了喉咙。因此在三道红线政策出台后，各大房企人人自危。
而在最近，房地产行业可能又要迎来新一轮暴击，这次暴击直指拿地命门——7月26日，据财联社报道，被纳入“三道红线”试点的几十家重点房企，被监管部门下达了新要求：买地金额不得超过年度销售额的40%。
房企"三道红线"又加一条,房价不降不行了！
继融资受限之后，这下房企的拿地金额也受限了。这则消息一出炉，就引发了大众层面的热议。热议的方向非常一致：楼市真的要完了吗？
毕竟房企的命脉就是拿地，拿地后就可以找银行贷款，然后开发预售，回款现金，再继续向下一宗地进军，如此重复，生生不息。国内房企基本上都是玩的这一套，一宗接着一宗拿地，玩的就是“五个茶壶三个盖”的操作，规模越玩越大。
但遗憾的是，当下的房企大多不这么玩了。前段时间，国家统计局公布了几组跟房地产相关的数据——
2021年1月至6月，全国商品房销售额为92931亿元，同比增长38.9%；
2021年1月至6月，全国土地成交价款为3808亿元，同比下降5.7%。
很明显，全国房企拿地金额只占商品房销售额的4.09%，占比着实不高。
一般来说，房企拿地多少，跟资金回笼数量、资金回笼速率密切相关，同时还会受到拿地利润率、房价涨幅以及去化率的影响。而在“三道红线”政策出台后，房企不仅在融资上受到限制，地方政府的调控政策也是一锤接一锤，更别说不少城市干脆禁止踩着“三道红线”的房企参与土拍，对房企的打击是显而易见的。
受到各方面因素影响，很多房企自然也就缩减了拿地金额。
不过，在房地产行业普遍缩减拿地成本之际，还是出现了一些“逆行者”跟大势对抗。据克而瑞发布，2021年上半年共有13家重点房企的拿地销售比超过了40%。其中，卓越集团以640.6亿的拿地金额、683.2亿的销售金额，比率达到94%。越秀地产的拿地销售比也超过了90%。
另外，还有建发房产、绿城中国、中骏集团、新希望地产、新希望地产、中交房地产、招商蛇口、华润置地等房企的拿地销售比都超过了50%；龙光集团、融信集团、雅居乐、中国铁建的拿地销售比超过了40%。
房企"三道红线"又加一条,房价不降不行了！
这些“越线房企”大多都是绿档房企，其中不乏央企、国企。
绿档房企资金足，融资又不受限，趁着这个空档抢占市场，再正常不过了。此外，有房企内部人士表示：“上半年大部分公司拿地都是有合作方的，或者后续会引入合作资金，并非全都是自己出钱。最终，还要看权益的拿地金额与权益销售之比。”
只能说，一批靠融资搞大规模的民企倒下了，另一批腰包不差钱的央企又站起来了。这个舞台从不缺主角，你方唱罢我登场才是恒久的主题。
02
这段时间，针对房企的政策就跟打地鼠一样，哪儿冒头，就朝哪儿抡一锤子。
前有“三道红线”限融资，后有年度销售额40%限拿地。此前还有消息称，监管部门将“三道红线”试点房企的商票数据纳入到了监控范围中，要求房企将商票数据随“三道红线”监测数据每月上报。
爆雷房企也是接连不断，从2020年7月以来，华业资本、三盛宏业、福晟集团、协信远创、中国泛海、蓝光发展等多家房企都出现了债务违约的情况。
根据人民法院公告网，今年以来，递交破产文书的房企累计已达203家，绝大多数为地方性小房企。而在A股近50家已披露半年业绩预告的上市房企中，近半中小型房企预告亏损。截至6月，全国共有358起并购行为发生在房地产行业。
伴随监管层面的不断加严，债务问题已经成为悬在房企头顶的达摩克里斯之剑。
在这个节骨眼上，房企早就按捺不住，偷偷降价了。6月初，《中国经济周刊》发布了一篇报道，称国内最大的5家房地产公司全都降价了。
从房企们公布的销售情况来看，降价已经变成大势所趋。以保利为例，5月份的销售均价为15265元/㎡，每平米销售均价较1月下降了5202元；万科每平米销售均价下降了2890元，融创每平米下降了1897元。
房企"三道红线"又加一条,房价不降不行了！
当然，降价卖房的房企远不只上述5家，还有更多房企正在加入降价阵营中。据中国房价行情网公布，在全国百强房企中，5月销售价格低于1月份的房企达到了63%。
而从业内人士的爆料来看，从今年2月至4月开始，全国范围的降价潮已经到来，超过半数的房企都在采取“降价促销”的方式卖房。
比起一二线城市，三四线城市乃至县城，成了这次降价的主战场。
如今众多房企主动选择降价销售，倒是让站长不由得想起了此前孙宏斌在2019年融创业绩发布会上说过的一句话——
如果房价下降30%，那我们就都死了！
眼下看来，与降价销售比起来，债务到期对房企恐怕更为致命。
从贝壳研究院的报告来看，房企在2021年面临历史偿债规模的极值，偿债总额达到12822亿元，上下半年分别为6990亿元和5832亿元，尽管下半年偿债额较上半年低，但仍然属于到期债务规模高位。
房企融资渠道收紧，财务杠杆不再，自然只能通过降价促销售，用回款资金来还债了。长此以往，房企即便能靠薄利多销挽救销售额，增速也会出现明显放缓。
何况，随着时间的推移，房企的拿地成本也在不断攀升，土地成本与可销售货值的占比不断升高。
这个行业，已经进入至暗时刻。
03
楼市调控接连不断，学区房被整治，二手房被限价；房企受到的重创是全方位的。从融资到拿地，房企个个有难处——很明显，整个房地产市场都被针对了。
如果整个行业集体陷入困境，那一定是有背景原因的。
在高房价、高房租、高物价之下，年轻人的经济压力不断增大。为了缓解经济压力，越来越多的人选择晚婚晚育，甚至不婚不育，国家的总和生育率不断下滑。因此，在三孩政策出台之后，楼市、教育等暴露问题的行业，都成了重点整治的对象。
因此现在有这样一种说法：一切不利于生育的行业，都要被收拾了。
生育是一方面，另外还有国际形势的原因。美联储无限放水，恶果终于显现，最近两个月美国的物价、房价一通疯涨，通货膨胀严重。所以，美国常务副国务卿舍曼日前访华，舆论认为他此行的目的是希望中国接下美国放的水。
房企"三道红线"又加一条,房价不降不行了！
从结果来看，此次会晤大概率谈得不太愉快，中国没打算接招，反手还给美国列了两份清单，基本是美国不可能答应的那种。
看来，大水是灌不进来了，用2008年的剧情猜想今年楼市前景的戏码，也该歇了。
转载此文是出于传递更多信息之目的。若有来源标注错误或侵犯了您的合法权益，请与本网联系，我们将及时更正、删除，谢谢。
|
