深圳一场异常《小产权房》交易暗流的背后

近期，深圳楼市出现了一股异常的“小产权房”买卖暗流。这场汹涌的异常买卖是建立在近期深圳官方一种表态、一个现状、一个任务的基础上。

一个任务：深圳市住建局官方表示，在“十三五”期间，深圳将开工筹集建设保障性安居工程40万套、供应35万套，其中面向人才群体供应不少于70%。

一个现状：深圳住房总量约5.2亿平方米（1035万套），其中79%存量住房为未确定产权的原农村私房（以下统称“小产权房”）。而这近八成超4亿平方米的“小产权房””是不能在市场内合法流通。

一种表态：深圳官方回复媒体，“由于深圳土地资源紧缺，政府正充分挖掘存量资源筹集保障性住房。与农村自建房合作的方式，也是筹集房源考虑的途径之一。”

值得注意的是，深圳过去5年商品房供应才28万多套。现在“十三五”的任务要供应35万套主要面向人才群体的保障性安居房。这说明未来5年，每年市场上出现的保障房要与商品房齐平，甚至要超过商品房的供应量才能完成目标。

如果按深圳现有土地转流速度实现这个目标是极度困难的。按民间赤裸的解读是，官方要与小产权或合作，或回收，或正名。总之，“小产权房”的春天真的要到来。

说真的要来，事因这个“春天”之前就曾被多次提及。而今年，据了解不少业内人士，包括知名的楼市学者都在入手“小产权房”。这将会使这波勇者陷入另一个套路，还是财路？

1、“小产权房”由官方带头兴建

1999年，深圳市人大颁布《关于坚决查处违法建筑的决定》，首次提出违法建筑这一概念。在2009年深圳官方首次表态，要给“小产权房”一个名份。

当时，深圳市人大通过《关于农村城市化历史遗留违法建筑的处理决定》，规定违法建筑除未申报的外，符合确认条件的按规定办理初始登记，依法核发房产证。这标志着深圳的“小产权房”可能拿到全国首个“准生证”。全国各大媒体都在看深圳怎么吃这个螃蟹，可惜吃了7年也没吃出个门道。

2009年，深圳市开始正式进行“小产权”房登记，同时成立深圳市土地监察大队，专门查处违法建筑。紧接着，嗅到商机的投机者启动了疯狂违建模式。

从1999年至2016年，相关违法建筑处理条例至少三次出台。然而每次条例出台，都成为催生违建的号角。

其实，受惠于特区的政策优势，经过1992年特区内统征、2004年特区外土地收归国有，深圳在理论上已经成为了国内首个没有农村建制的城市。按理来说，深圳土地已经全部国有，而公众普遍理解的“小产权房”是建设在集体土地上的房子，所以给“小产权房”确权一直以来都是让深圳尴尬的话题。

这在官方部分决策者看来，“是国土管理的失控，当初没人敢直面这个问题。都像鸵鸟，以为扎在沙堆里就当没事。当年不少领导跟村民有勾兑，参与抢建，法不责众，没能管得住。”

城市化进程并非一纸公文即可解决。“但大家户口本都换成城市的了，换个户口本才多少钱？2004年特区外土地收归国有，当时征地农民把水塘、山塘比较难开发的部分给了，但真正的好地他们不会随便拿出来。”当时参与征地相关人员说。

据透露，当时深圳征地补偿标准只有全国的二十分之一，政府就是靠这笔钱发家。但是深圳农民却不穷，主要收入靠两点，第一，政府支持村成立股份制公司，保证了村民有持续的经济收入。第二，就是“小产权房”的兴起。

“90年代那个时候我们区镇发展都有指标的，发展经济是硬道理。当时还去了东莞做考察，发现最快的办法就是盖工厂出租，人来了，百业兴旺。当时有这么一件事，每个村搞一平方米的违建，奖励一块钱，有一个村长拿到了104万。”一老深圳人谈及当时全民参与的违建，大家都认为这是为了活下去。

“后面的村就有样学样，从自己村的人建，到与外地人（本村以外）合资，先从老村开始建，再看到空地就建，最后是块地都拿来建，形成如今的工厂、握手楼扎堆的独特风景线。”宝安老村民认为，没有这些房子做保障，只拿当时征地补偿少得可怜的钱，深圳农民日子比内地农民还不如，连种田的地都没了。

2、三年增长30%，深圳有超4亿“小产权房”

对于深圳人而言，兴建“小产权房”从活路变成巨大的财路。随着土地价值的逐日攀升，越来越多的“违章建筑”也开始生长，使占据深圳半壁江山的村集体土地更加难以正常地纳入城市管理。2007年深圳市国土局所做的住宅调查显示，深圳有“城中村”农民房或其他私人自建房超过35万栋，总建筑面积约1.2亿平方米，占全市住房总量的49%。

这一数据，在2011年已近3亿平方米。最新的数据显示，深圳目前住房总量约5.2亿平方米（1035万套），实际的商品住房与保障性住房合约仅1.7亿平方米（162万套），约占15.7%。其中79%存量住房为未确定产权的原农村私房。

也就是说现有超4亿平方米的“小产权”存量房，这个数据在过去三年增长了30%。

但近期在新领导班子的强治下，不少区域实现了违建零增长。更多的业内人士相信，与“小产权”合作是无地可用的深圳想要在“十三五”期间完成35万套保障房供应不得不直面的选择。

3、偷生的娃长大了不能不给户口

“这就有点像偷生，现在孩子长大了，你不能不让人家上户口，就随他变成黑户？所以还是得想办法解决。”深圳市住建局相关人士回应乐居。

但解决方案总有个分类，“小产权”房建在哪，代表着轻重不一的违法程度。目前深圳“小产权房”可分为四类：

第一， 在老村红线范围里建设，土地属于村集体所有，但是房子违法。
第二， 建在三不管地带，未经确权是国有土地或集体所有上。
第三， 建在经过征地或转地后的国有土地上的房子。
第四， 建在规划道路上的房子。


虽然统一划为“小产权房”都属违法建筑，但轻重有别。老村的宅基地是没有土地使用年限，属于永久产权。曾与官方签属的征地条例中，有少部分会按一定比例，做征地返还地，作为村或个人的工商发展用地，这是存在一定的使用年限，年限到期，原则上房随地走。深圳特区是房地合一。

所以弄清自家地的土地质性就变得非常必要。现市住建局对于前两者是有意给条出路，后两种要坚决处理。

关于如何给活路，业内共识是：

第一，城中村不主张大拆大建，主要通过改造；

第二，以一户一栋为主做登记，宅基地上合法的480平方米给证，超出部分增收土地使用费；

第三，政府集体租用再转租。统一出租收税，把它纳入体系内管理。

第四，政府拿钱回购一批房源。但存在隐忧，一旦出质量事故，政府就要承担重大责任，所以实现难度高。

第五，发钱做人才房补贴。35万套的供应可按人均住房来发放相应的补贴。“补砖头和补人头都是补。”

“方法很多，一直在探讨，还没最终定论，我们承认使用权，但不等于承认产权。曾经我们讨论过一种方法就是根据违法程度不同，每年增收土地使用费，通过税收方式对城中村进行改善和维护，不可能随便就合法化，这相当于是惩罚老实人，我们要尊重历史，事实求事，循序渐进。” 住建局相关人士分享道。

而近期官方的表态虽然隐晦，但更进一步揭示了小产权走向光明大道的路径：“由于深圳土地资源紧缺，政府正充分挖掘存量资源筹集保障性住房。与农村自建房合作的方式，也是筹集房源考虑的途径之一。同时，还将鼓励企事业单位和原农村集体经济组织继受单位（村股份公司）在符合相关法律法规规定和规划要求的前提下，将自有用地用于保障房项目的开发建设。”

这代表将有一批“小产权房”良民将被政府看中，改造为安全有保障、配套较完善、居住有特色的保障房。不少“小产权房”被卖给个人所有，归属复杂，收编困难，要与小业主谈合作，就是与人性谈条件。