| 广州公寓成交陡降87% 实际情况可能更惨…… 与朋友闲聊，说最近接到不少中介电话，大部分都是推销公寓产品，一方面是佛山、肇庆、江门等周边城市的公寓产品，一方面是自称能代注册公司购买广州的公寓产品。
按照我们一般的常识，当你不断收到中介的电话推销某一种产品，我们能基本判断：这种产品销路不怎么样，市场不怎么热销。
的确如此，3·30楼市新政出台，一手公寓不能以个人为销售对象、新建公寓最小分割单位不能小于300平之后，广州的公寓市场面临了艰难的生存境地。
据广州中原研究发展部发布的近一年的广州一手公寓市场情况图来看，来到今年5月，广州全市的公寓成交仅仅为546套，要知道今年1-4月，广州每个月平均都有3782套，5月环比下降87%。从走势图可见，5月的成交数是陡然下降的，可见政策的威力明显。
如果公寓开始大幅度降价了，你会考虑入手吗？
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成交量大跌，开发商会否考虑降价促销？
先别乐观，数据显示虽然部分地区均价略有下降，但也有区域的价格逆市上升，例如越秀的一手公寓成交均价下降了43%，但南沙的一手公寓成交均价上升了74%。这也说明一个道理：价格是有结构性原因的，不能片面来看。
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（图表来源：广州中原研究发展部）
我们再来看另一个详细的数据：5月一手公寓成交量TOP10的楼盘，其中百信广场和万科运城米酷的网签均价环比降幅最大，均价较4月下降都超过7000元/㎡，但是如果各位街坊抱着“捡便宜”的心态去到这两个楼盘打算趁低吸纳，结果可能会失望的。
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（图表来源：广州中原研究发展部）
原因在于，两个盘5月的网签都是新政之前成交的，尤其是万科云城米酷，5月成交主力B1栋（2015年12月已出预售证，并很早已销售）延迟网签所致，前两年的价格，今时今日才来网签，均价自然是低的。搜狐焦点楼盘库的数据显示，万科云城米酷2015年6月的均价在15500元/㎡，而到2017年4月，该楼盘错层带装修均价为28000元/㎡，而复式带装修均价更高达34000元/㎡。
所以，价格下降是由网签情况造成的假象。
另外大家看到3、4月广州一手公寓的网签数量都在4千以上，是不是说新政对公寓没有即时的影响？下判断且慢。我们举一反三可以估计，这两个月也是在消化之前的网签，而5月份的网签数量或者更能反映公寓新政的影响力度。
但5月份的网签数量也包括如百信广场、万科云城米酷颇久之前的成交，也从另一个角度说明，5月广州一手公寓的成交数量会比数据上看到的更加惨淡。
再举一个例子来看看价格的企稳。
据广州中原的周报数据显示，最近一周（6月19-26日）广州成交一手公寓108套，环比回落20%，但成交均价24223元/㎡，较上周上升18%。一个主要原因是市区的高端公寓入市，市场稍被刺激，本周天河区高端公寓恒大珺睿共成交10套，成交均价6.6万元/㎡。不过成交量来说，还是每周维持在百套左右，估计6月成交也不会过千。
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6月19-26日广州各区公寓量价情况 （图表来源：广州中原研究发展部）
前文提到南沙公寓均价上涨，再举一个南沙的例子。位于南沙成熟板块金洲的星河壹号公馆，目前在售35、58、65平的户型，按照搜狐焦点楼盘库的数据显示，3·30新政之前，均价为20000元/㎡，到目前为止，报价并无太多变化，最低价格为18000元/㎡，最高价格为22000元/㎡。
目前南沙仍有不少的公寓库存，当然现在宣传口径都不会叫“公寓”而叫“办公物业”，未来如果要消化这些公寓库存，可能还需要开发商多出策略。除南沙公寓库存大之前，增城、黄埔的商业库存也不低。不过纵观目前的公寓市场，除了代客户注册公司来购买一手公寓这种方法外，并无更多的应对方法。
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▲截止至6月26日，广州各区商业物业（公寓+商铺）的库存情况，可供销售的是指已经拿到预售证的。
所以，在这里可以下一个总结： 公寓市场目前的成交非常惨淡，但各大开发商目前还没有出现大幅度的降价促销情况，不过如果市场进一步惨淡，开发商可能扛不住资金回笼的压力而出现降价的情况。
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