深圳拆迁“钉子户”减少此外，棚改项目的用地审批由各...

小产权资讯 · 发表于 2018-12-2 10:52:28

中房报记者翁晓琳深圳报道

11月16日，深圳盐田区发布了起草的棚改实施细则并公开征求意见。细则中对于申报门槛、申请方式、适用范围等做出了详细解释。根据自责，初步改造意愿征集达到85%以上，且所拥有建筑面积占总建筑面积的比例达到85%以上的可提交棚户区改造申请报告，意愿征集工作启动六个月内，达“双95%”以上的可申请纳入区棚户区改造年度计划。此前的11月12日，罗湖区发布《深圳市罗湖区棚户区改造实施办法（试行）》，规定门槛比例下调 “双95%”可立项。这意味着“城市更新需要100%同意率才可以拆迁”的制度约束即将被打破，深圳棚改进入加速阶段。

深圳市住房和建设局11月初最新公布的《2018年棚户区改造已开工项目基本信息表》显示，目前全市共有7个项目分别位于全市6个区，其中城市更新配建的开工数量为690套，而棚改的开工数量高达7200套。相比较今年3月发布的《2018年棚户区改造计划开工项目表》，原本计划开工总套数是7636套，实际开工数有了明显增长。

各区政府主导增加灵活性

2018年作为深圳棚改元年正在体现一个改革城市的推进速度。今年5月深圳市政府正式出台了关于《加快棚户区改造工作的实施意见》（以下简称《实施意见》），提出了“各区政府主导+人才住房专营机构为主+人才住房和保障性住房”的棚改实施模式。6月开始至11月，深圳各区如宝安区、南山区、罗湖区、福田区、盐田区等纷纷响应出台各自的棚户区改造实施办法，加速推进棚改的落地速度。

据了解，在《实施意见》中，棚改工作由各区政府主导，主要通过拆旧建新的方式。此外，棚改项目的用地审批由各区政府负责，并通过协议方式出让土地使用权。

值得一提的是，在此次《实施意见》中，并没有对同意率做出强制要求，而是各区根据各自情况来设定深入意愿征集的比例。但在此前，深圳的城市更新需要100%同意率才可以拆迁。

深圳市政府人士对中国房地产报记者表示：“各区的情况不同，所以比例也是各区根据自身调研结果、经过推算来决定。有些区域对于棚改的接受力度高，有些区域则更倾向于城市更新。去年开始深圳加大了强区放权的力度，增强政策制定和综合监督能力，强化区级统筹能力、执行能力。”

例如，6月深圳市宝安区住建局最先公布了《深圳市宝安区棚户区改造实施细则（征求意见稿）》，提出有改造意愿的权利主体占小区权利主体总人数达到85%；初步意愿征集达到要求后，经指挥部同意，各相关部门启动前期工作。初步改造意愿征集之后是正式征集改造意愿，根据项目概念规划、补偿原则等，标准是“双95%”，即有改造意愿的权利主体的人数和建筑面积占权利主体总人数及项目总建筑面积均达到95%。

这一比例同样适用于深圳市南山区的棚改。而深圳市福田区的同意改造的被搬迁人比例需要达到97%，深圳市龙岗区更是要高达98%。

“钉子户”减少

在此次棚改中，“钉子户”这一现象得到了有效遏制。《实施意见》中明确了赔偿标准。对被搬迁房屋的补偿，不得低于与被搬迁房屋同类型同地段房地产的市场评估价；产权调换标准按照套内建筑面积1:1，或者不超过建筑面积1:1.2的比例确定。允许增购不超过10平方米的建筑面积。总而言之，已经限定了业主所能谈判的标准。

这一赔偿标准也广泛地应用在各区的棚改实施办法中，大大提速了棚改的推进力度。以深圳市福田区为例，2017年启动棚改试点，10个老旧住宅区被纳入棚改计划。截至目前，10个项目的意愿征集已经完成，其中9个老旧住宅区的意愿征集均超过90%。

相比而言，2010年深圳城市更新单元第一批计划的八个旧住宅小区改造项目的进展就一直不尽如人意。直到2016年9月，才出现第一个成功案例，鹤塘小区实现100%签约，旧改项目正式动工建设。成功原因主要是鹤塘小区只有200多户，补偿谈判相对容易。

中国综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁对中国房地产报记者表示：“棚改涉及到公共利益，市民安全，就不能迁就少数人利益，一定会走到强拆。和城市更新要求的100%比例不同，从政府文件来看，完全是政府主导，国企主持模式来做，强制性比较强，没有商量余地。少数不签署的，政府可以要求实施主体强制性收购。那就意味着到了一个比例，将强制执行，如此高压下，钉子户会减少。”

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