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公寓怎么买,才不是烫手山芋?

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小产权资讯 发表于 2018-12-16 02:30:43 | 显示全部楼层 |阅读模式 打印 上一主题 下一主题
前几天接二连三的在群里或者微信里收到粉丝们询问:到底能不能在广州购买商办公寓!毕竟预算有限,低单价低总价的公寓,再加上开发商漫天的吹嘘,让很多人以为抓到商机,其实商办公寓买不好可能就是烫手山芋了!

商办公寓能不能买,到底该怎么买?

购买公寓得分具体情况,不同的购房人群,需求点不一样,答案也不一样,那么我们接下来做一个具体分析。

第一类:手里预算不够投资住宅,刚好够交公寓首付

第二类:预算尚且充足,住宅公寓都考虑

针对第一类人群来说,小编长期以来的观点是不建议刚需购买公寓!

公寓和住宅对比

作为刚需来说,购买公寓的各项税收成本会更高,其次公寓的居住成本都是商水商电,刚需居住成本高,如果转手后再交易税收也更高!

公寓怎么买,才不是烫手山芋?

公寓怎么买,才不是烫手山芋?


对于我们来说,不管购买公寓是用来自住还是投资,我们都要以投资的眼光来选择,要注重房产资金的保值、增值和租金带来的回报收益。

购买公寓,请希望你一定知道这些:

1、将公寓看做是保值“首付”的工具

目前公寓价格不低,增值速度放缓,价格和价值是否划真的划等号,重点还是看项目和地段,没有购房资格购的买公寓更多的是一种保值工具!

2、目前购买公寓更多的是用来自住或赚取租金

目前下手的公寓,因为整个楼市的理性,公寓上涨趋势明显后劲不足,部分二手公寓价格已经在不断回落,而买公寓的人,大部分人的心态一定是想短期持有交易,赚取差价,这个时候想赚取差价的收益就比较困难,更靠谱的收益是租金收益!

3、公寓交易税费比较高,变现能力慢

卖方税:
1、个人所得税:(评估价-原价)*20%或评估价*3%。

2、增值税:(评估价-原价)*5.6%或评估价*5.6%。

3、土地增值税:(评估价-原价)*30%至60%或评估价*30%至60%。(注:此点税率为四级累进,按差价越大税率越高,税率分别是30%、40%、50%、60%)

然后买家购买还有3%的税。(注:具体城市具体情况,各地详情咨询房管局和税务局!)

比如说你去年40万购买一套公寓,今年评估60万,按照各种税费算下来至少交税10几万,这还是增值的情况!

以上基于你能卖出去的情况,而想买公寓投资的人心态上一定是想短持而不是长期持有,正因为如此更需要谨慎挑选项目,否则就是产品没有选择好,买家太少,如果有急用钱的情况出现,很难及时变现!

公寓怎么买,才不是烫手山芋?

公寓怎么买,才不是烫手山芋?


那么如果一定要买公寓,我们建议你:

1、从地段上来看,公寓产品一定要买在CBD高端写字楼集群和中高端住宅居住区中,两者缺一不可!

写字楼集群的CBD区域需是产业链化的业态(同时具备上下游的行业链条),这样选择的好处在于,一方面公寓可作为中高端人才具备在重庆买房前的过渡(所以需要近写字楼,而且因为写字楼集群化、产业链条化、上下游企业同时具备,人员构成就呈复合形态),另外近中高端住宅区的好处在于,中高端住宅业主的相对高素质形成外溢,整体社区生活质量也就够高,反向吸引不具备购房资格的高素质人才居住、或者中高端生活配套小型公司的入驻,总结来说,就是面向写字楼和面向个人,具备更广的后期市场,同时也能带来更高的回报率溢价空间!

2、满足地段后,选择配套成熟的区域,成熟的商业和交通配套!

3、选择品牌开发商具有良好物业口碑的产品

公寓产品更多的是面对白领人士,更注重这方面的细节,物业水平的高低决定了后期产品增值和出租的溢价空间,而且也提高了整体层次!

4、租金回报率如何,短期内能否达到5%,长期来看20年内能否回本,但承诺包租的公寓需谨慎!

公寓投资来说,目前租金收益是非常大的一块!而回报率又是我们不得不面对的,这就需要考察清楚公寓项目周边目前的真实租金如何,这个可以自己装作租房人,亲自去问一问周边租金市场!

真实租金20年内能回本就是不错的项目,但承诺包租的项目需要谨慎考虑其租金真实性!

5、以周边有规划商场为噱头销售的公寓,需要谨慎考虑!

因为这种情况的公寓,它的价值依托于商业的运营,商业的运营是非常专业的东西,不是每一个商场都能运营出色,像之前金融城或者成都东站商业圈目前商业都非常一般!吼了很多年,但是运营效果也就那样了!

除非是已经呈现、 人气旺盛的商场旁边的公寓,不过这种东西不存在,即便存在价格也已经很高,可以总结来说,如果买公寓时置业顾问跟你说这儿未来有多少多少商场,人流量会如何如何,相当于你就是在赌一个未知的明天!

6、通气的LOFT公寓>通气的平层公寓>不通气的LOFT公寓 >不通气的平层公寓

最后,站在小编的角度来看,刚需第一选择一定是住宅,如果不是刚需,作为投资,很多人一定是想快速出货的心态,因此一定要多方面考虑和分析,更加谨慎的做出最好的选择,否则就是烫手山芋了!


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2018-12-16 02:30:43发布
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