宅基地可进行“商用”，跟国土同等同价同权，“地产开...

小产权资讯 · 发表于 2019-9-18 10:25:56

在中国经济发展和城市的建设中，农民起到了至关重要的作用。为了能让生活过的好一些，很多农村家庭都选择了外出务工，随后在村外安了家。这样一来，乡村宅基地便大量空置，这样的宅基地该何去何从呢？

宅基地可进行“商用”，跟国土同等同价同权，“地产开...

精准扶贫相关政策颁布以来，宅基地便成了当下流行的话题。关于宅基地的新政策，首先还是要看一下宅基地的基本定义和所有权问题。

1.宅基地只能在本村集体内流转。根据《土地管理法》，宅基地并不是真正意义上的财产，只是一种使用权，所有权归村集体。宅基地既不能买卖，也不能继承，但可以在本村集体内流转，经过土地管理部门依法批准，发放证件。

2.由于中国实行城乡二元体系，在城市化浪潮中，越来越多的人“农转非”。无论出于什么原因，一旦把户口转走，就失去了对老家宅基地的继承权，又不能买回来，只能眼睁睁看着“祖宅”变成村集体的资产。

3.由于农村户口与土地的对应关系，有些人不愿意“农转非”，甚至有些公务员想方设法“非转农”，但这些毕竟是少数，“进城”才是大势所趋。因此从具体的家庭的角度而言，如果相关法规不变，宅基地注定会失去。

4.根据《物权法》第152条规定，宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施。宅基地使用权的取得，行使和转让，适用土地管理法及国家有关规定。

5.农村集体经济组织为保障农户生活需要而拨给农户建造房屋及小庭院使用的土地。用于建造住房、辅助用房（厨房、仓库、厕所）、庭院、沼气池、禽兽舍、柴草堆放等。农户只有使用权，不得买卖、出租和非法转让。农户对宅基地上的附着物享有所有权，有买卖和租赁的权利，不受他人侵犯。房屋出卖或出租后，宅基地的使用权随之转给受让人或承租人，但宅基地所有权始终为集体所有。出卖、出租房屋后再申请宅基地的，不予批准。农户建造房屋及小庭院使用土地，不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。

那么村集体怎么变成房地产开发商呢？

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2018年全国国土资源工作会议

2018年全国国土资源工作会议在京召开，在此次会议上，国土资源部长、国家土地总督察姜大明表示，要完善农民闲置宅基地和闲置农房政策，探索宅基地所有权、资格权、使用权“三权分置”，落实宅基地集体所有权，保障宅基地农户资格权和农民房屋财产权，适度放活宅基地和农民房屋使用权。

简单来说就是，农村的宅基地可以进行“商用”了。

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会议要点一：

三权分置

三权：所有权、资格权、使用权，所有权和使用权应该很好理解，类似于房东与租客这样的关系，而资格权是什么？翻阅了很多有关会议的材料，并没有找到直接对资格权进行解释的内容，不过资格权应该是指农村人对宅基地的申请资格。目前宅基地实行一户一宅政策，可以理解为一个户口本只能申请一块宅基地。

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会议要点二：

宅基地将具有流转属性

宅基地“三权”中的使用权就是指的流转，会议上提出将使用权与所有权分制，也就意味着宅基地将可以通过出租的形式转移给他人建设房屋或者直接居住。

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会议要点三：

严禁城里人到农村买宅基地

中国房地产市场有多火热，不用描述，城市扩张在即，那些在城市边缘的农村正是房地产商眼中的“大肥肉”。拆迁、征收虽然可以满足城市的扩张，但对于农民朋友来说，并没有任何好处。如何让农村建设、房屋需求、村民利益三者保持平衡？一直以来，这都是一个让人头疼的问题，而本次会议可以说是给出了一个完美的答案。

根据会议内容，我们可以得出这样的结论：农村集体土地无须经过征地环节就可以进入城市供应。并且国土资源部长、国家土地总督察姜大明的一句“严禁”，更是坚决捍卫了农村群众的利益。

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会议要点四：

村集体或将成为新一代“房地产商”

会议上明确指出“政府将不再是居住用地唯一提供者”，这句话表示，市场将对农村宅基地开放，而村集体作为宅基地的拥有者将可以通过规划、开发的方式，将空闲的宅基地升值为“商品房”获得经济收益。

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随着农村“房地产”的发展，农村户口也将“升值”，由于宅基地具有“资格权”，也许未来当“宅基地商品房”获得可观收益时，村集体将根据户口进行分红，届时，“农村户口本”就是直接经济收入的凭证。此次会议对集体土地价值将有非常大的提升作用，同时也会对城市租赁市场带来巨大影响。

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1、意向介入阶段

想介入但不了解项目发展前景，以及是否适合自己做，想要系统学习了解

2、初期拿地阶段

对项目有初步构想，需要与政府谈判取地，但不知道如何立项及资源整

3、项目进行阶段

已完成取地，但不清楚下一步如何落位推进，找了不少机构，效果不理想

4、建设落成阶段

项目已落成，但没达到预期效果，不知道如何盘活，投了不少钱，进退两难

操盘手面临的难题取地难

如何和政府谈合作条件，签订有价值的协议？项目如何申报立项？和村集体签署流转协议那些有效？

实操难参加不少学习，依然没思路？开发商/产业类公司如何操作该类项目？没有文化产业/山水资源的项目如何操作？

融资难

如何拿到政策性银行资金？民营企业如何找央企/国企/上市公司联合投资？自投资金占比多少为宜？

运营难

已经“入坑”如何盘活？如何打造自己的IP？项目如何招商引流制造爆点？如何打造四季全时爆款？

乌龙入坑

没有策划生搬硬套创新过度只玩概念盲目选址缺乏学习

高效研学模式

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本次课程主要内容

一、最新政策解读

1、小镇

2、田园综合体

3、康养、森林康养

4、现代农业产业园

5、农业一、二、三融合示范区

6、文旅、旅游

7、美丽乡村、民宿

9，住建部 4月3日禁墅令

10、大棚房最新政策

二、拿地

1、项目如何从被动到主动进行选址（如何产业拿地?

2、如何获取建设用地指标？

3、如何配比土地类型？

4、土地性质如何避“雷区”

5、如何拿地成本最低化？

6、如何和村集体签土地协议？

7、如何低价拿地？

8、宅基地如何科学利用？

9、集体建设用地如何利用？

10、文旅用地、产业用地、开发用地、农业用地如何配比？

三、定位策划规划

1、项目如何找魂、定位？

2、如何定位项目与政策匹配落位?

3、如何策划项目的顶层设计?

4、如何进行产业策划?

5、如何运营前置，进行策划、规划?

6、如何搭建项目顶层设计？

7、如何设计公司架构？

8、如何签订各种协议？

9、如何锁定精准客群

四、立项申报

1、如何申报立项

2、如何进行有效政府沟通

3、如何和政府签订协议

4、村集体如何签订协议

5、如何申请申报省级、国际级重点项目

五、融资

1、如何拿到国开、农发等政策性资金

2、如何进行项目融资

3、如何与央企、国企进行合作

4、资金方如何选择投资项目

六、运营（招商）

1、项目如何进行产业招商

2、每个项目板块如何运营落地

3、如何培养运营人才和搭建运营团队

4、如何与运营机构合作

5、如何打造IP

6、如何做好四季、假日、白天、晚上运营

7、如何做爆品产品

8、如何进行产业导入

七、品牌输出

1、如何整合产业创造盈利点

2、如何打造标杆项目进行包装和复制

3、如何运营品牌，输出的三种模式

4、如何与在建项目进行合作

5、如何与政府进行品牌合作

6、如何运用已建项目进行推广营销

7、如何做当地明星项目

双课堂+项目咨询问诊

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