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像新房一样备案!二手房交易的“强管控时代”来了?

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冰雪 发表于 2021-6-28 14:44:11 | 显示全部楼层 |阅读模式 打印 上一主题 下一主题
自二手房指导价之后,本轮全国楼市调控急先锋---深圳又出新动作。



2021年6月24日下午,深圳市住建局旗下房地产信息平台上线“二手房交易系统”,尽管上线几小时后,官方就下架了这套系统。



但系统中关于“自助卖房”功能的设置,依旧如在市场投下了一颗重磅炸弹,引爆了业内的各种猜想,其中一个就是:



未来,二手房交易是不是也要像新房一样备案?



正如一位业内人士所说:“如以后委托买卖都在这个平台上进行,就改变了以往深圳二手房交易的规则,实际上这意味着政府在加强对市场的监管。”(一种猜测是:不在官方平台备案的房源可能无法过户)



该系统包括了买房、卖房、自助卖房三个功能,分别为“我要找中介买房”、“我要找中介卖房”、“我要自助卖房”(见下图)

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什么是自住卖房?



就是购房者可以绕开中介平台与买家直接交易。



流程为在“我要自助卖房”功能区,依次填写:产权校验、合同条款、生成合同示范文本、买方购房资格查验、卖方电子签章/签名、合同备案来完成房产交易。



在网站上,还贴心地把自助交易合同打印都搞出来了。

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虽然在这个系统上线几个小时后,官方就下架了该系统,但这不妨碍我们来探究自助卖房背后的深意!(根据深圳房地产中介协会的说法,正式上线时间预计在7月中旬。)

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搭建官方交易平台

小改变背后有大玄机!



深圳为什么要搞二手房信息交易平台,背后的原因多种多样。



但最重要的就两条:稳定房价,规范市场。



其一,盯紧二手房价,防止炒房客沉疴再起!



2021年2月8日,深圳公布了全市所有小区的“交易参考价”,并将参考价作为银行放贷的参考依据。



住建局公布了全市3595个住宅小区的二手房官方指导价,要求各大银行严格按照指导价格批示贷款。坊间称之为“208新政”。



四大行相继表态,将会以官方指导价为参考,向购房者发放贷款。

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其后的2月26日,深圳市住建局发布《关于开展房地产经纪机构二手住房成交参考价格应用情况专项检查的通知》,要求开展专项检查行动,严厉查处房地产经纪机构二手住房挂牌价格超出成交参考价格的行为。

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调控的直接后果是,今年5月份深圳二手房网签量甚至失守 4000 套关口,成交共计 3781 套,环比下降 14.0%,同比大幅下滑 65.7%。



但真遏制住了炒房客么?



大批的炒房客依然在疯狂地找人代持,炒作小产权房。



也许,牢牢管控二手房市场,避免炒房客有机可乘,这才是这套系统的本意。



其二,进一步规范的二手房市场



目前,深圳官方出炉的参考价普遍低于市场成交价。比如深圳顶豪恒裕滨城的官方成交参考价为每平米 13.2 万元,但最近的一套法拍房源拍卖单价达到了 27.6 万元 / 平米。



来源于京东拍卖平台的这套恒二豪宅,户型228.72平,起拍总价5617.5,单价24.6万/平,而该小区二手房指导价13.2万元/平方米。



3人报名,1.5万人围观,在经历了18轮出价后,该房源以63175364元成交。算下来单价27.6万,两倍多于二手指导价。

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堵不如疏!市场经济最活跃的深圳自然知道这一点。



当然,还有中介费的混乱问题。



2020年11月,链家的中介朱小姐为小小莎带看了一套报价1620万的房子,但双方并没有就价格问题达成一致。小小莎的希望是把房价谈到1500万;中介费也低一点,别的家也有收2-3万的。而朱小姐给出的结果是:房价是1620万,业主不同意降到1500万;中介费还是要收1%,也就是16万左右。



随后,小小莎通过别的渠道,以1568万元的成交价、9万元的中介费买下这套房,前后节约了61万。



于是,朱小姐怒了。你这不是跳单吗?合着我大半年的都给您白忙活了?接着,将此事曝光。

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此事也遭到了深圳中介协会的集体声讨。



可一个基本疑惑就是,某中介的服务,真的就值损耗买家61万的成本么?



随之而来的2020年12月,深圳房地产中介协会发布《关于开展举报未备案“黑中介”及阻挠合规中介业务行为的通知》。



通知规范了地产中介机构的经纪备案,以及对于合规经纪机构的支持。



当二手房参考价与市场真实成交价相差太大,导致真正的刚需买家购房成本的增加,购买欲望大幅下降,自然也不是政府希望看到的。



而长期以来,二手房信息不透明,买家和卖家信息不对等,中介在其中左右上下撮合,最终成交。



但其中各种昏招、明招暗招往往都会用上,号称真房源的某中介3%的佣金费用,在一线城市也委实是让很多人肉疼。



如果是卖家买家自行洽谈好的,直接找中介办合规手续,岂不是更好?!



以前,二手房系统只有中介平台运作,如今有了官方平台介入后,二手房交易市场将变得更加透明、更符合监管的要求。

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二手房交易系统影响几何?

降低成本,公开透明



可以预见的是,当政府主导的二手房交易系统建立以后,可能会有以下几点影响。



影响一:信息透明度增加,买卖双方更加安心放心



当政府推出这个平台后。包括二手房的房源价格都将会更加透明和准确,买卖双方更加放心。



普通居民可能都会将需要出售的二手房源信息上传至交易平台。买家不用跟各家中介绕圈子,卖家不用委托多家中介卖房,所有市场参与者都用这个系统,所有的成交记录公开透明。甚至不排除中介系统房源必须在官方系统中备案,不在官方平台备案的房源可能无法过户,官方甚至可能通过身份比对与房主进行核实确认。



当然,更准确靠谱的挂牌价,也控制了卖家随意涨价,造成市场恐慌,影响整个楼市大局。一定程度上也限制了住房均价的不理智上涨。

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影响二:更严格控制贷款金额控制



二手房参考价格发布后,四大行表态,贷款按照官方指导价执行,资金被卡,但实际交易还是市场自发进行。二手房交易备案后,政府对于二手房房贷款的控制将会更加有力。



影响三:对中介乱象有极大遏制,地产经纪机构将大量倒闭



交易系统上线,受冲击最直接将是房产中介群体。



过去的中介市场讲究“人海战术”,很多专业知识不过硬的经纪人,甚至随意挪用客户资金,造成了部分买房客户的重大损失。

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一旦系统上线,中介机构的源头“房源”被掐断。买家卖家觉得价钱合适,约定中介办理手续,中介只赚手续办理的钱即可,很多在灰色空间求生存的中介将失业,被迫改行。



目前一条街上几家中介门店紧挨着的现象未来终归不会长久,中介将回归服务行业的本质,而不再是“暴力”行业、“混乱”行业。

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深圳落实后,

上海会跟进么?




不完全排除!



君不见:


20W单价的成交复兴珑御!



浦东的森兰星河湾,入围分数线为82.42,刷新了上海积分最高纪录!依旧两天时间就有1923组客户参与认购。就因为周边的二手房与新房的价格倒挂大约3万多每平米。



根据房万统计:在一二三批次的楼盘中,半数以上都出现了倒挂现象。

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如果二手房不限制,土拍让利和一手房指导价的成果都将失去意义。



抑制二手房,其实已经有所动作了。



自5月底,上海发布新政,从严执行限购政策。其内容为“购房者已经取得一手房入围获得认购资格的,将被认定为购房套数”。

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卖房和买房会出现时间差,而如果操作不当,可能会有较大损失。比如房子卖掉了,但尾款没付导致支付新房的钱款不够。或者新房入围认购了,但房子短期内没有买家卖不掉,这样可能要对所购新房的开发商承担违约责任。



而最新的二手房停贷,则更是将二手房交易推向了深渊边缘。



上海虽然没有传言停贷,但从贷款审批到放款速度是越来越慢。(据说农商银行已不接收二手房按揭业务)目前,还能放款的基本仅剩200W以内的“小额”贷款,虽然并不存在真正意义“停贷”,但审核更严格,变相降额度、放款周期长,其实对于不少个体,和“停贷”也差别不大了。



山雨欲来风满楼!



上海二手房交易市场仍需规范!



实际上,深圳并不是全国第一个上线二手房交易系统的城市。



2020年5月,河南商丘市永城成立房产信息中心。



据今日永城报道,“永城房产信息中心”是为规范永城市二手房交易市场和房屋租赁问题建立的!



以方便群众为目的,为广大市民搭建一个买房、卖房、房屋租赁信息发布的免费平台,为买卖双方提供面对面洽谈的场所,提供免费房源信息核查、免费交易资金监管,维护买卖双方的合法权益”。



有了第一个第二个,第三个第四个城市还会远么?


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2021-6-28 14:44:11发布
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