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房企"三道红线"又加一条,房价不降不行了!

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即兴 发表于 2021-7-29 11:05:50 | 显示全部楼层 |阅读模式 打印 上一主题 下一主题
针对房企的“三道红线”,竟然又加了一道!

7月26日,财联社发布消息称,重点房企的买地金额将被纳入监管,不得超过年度销售额的40%!

消息一出,雷霆万钧,楼市这次是真的要凉了吗?

房企"三道红线"又加一条,房价不降不行了!

房企"三道红线"又加一条,房价不降不行了!


01


房企们恐怕想不到,以往的康庄大道竟会变得越来越窄,越来越难走。


2020年8月,央行、银保监会给12家头部房企划了三道红线,按照“红-橙-黄-绿”4档对试点房企的融资行为进行限制,相当于给这些房企下了一道“限贷令”。


对于高度金融化的房企来说,不能融资就相当于卡住了喉咙。因此在三道红线政策出台后,各大房企人人自危。


而在最近,房地产行业可能又要迎来新一轮暴击,这次暴击直指拿地命门——7月26日,据财联社报道,被纳入“三道红线”试点的几十家重点房企,被监管部门下达了新要求:买地金额不得超过年度销售额的40%

房企"三道红线"又加一条,房价不降不行了!

房企"三道红线"又加一条,房价不降不行了!


继融资受限之后,这下房企的拿地金额也受限了。这则消息一出炉,就引发了大众层面的热议。热议的方向非常一致:楼市真的要完了吗?


毕竟房企的命脉就是拿地,拿地后就可以找银行贷款,然后开发预售,回款现金,再继续向下一宗地进军,如此重复,生生不息。国内房企基本上都是玩的这一套,一宗接着一宗拿地,玩的就是“五个茶壶三个盖”的操作,规模越玩越大。


但遗憾的是,当下的房企大多不这么玩了。前段时间,国家统计局公布了几组跟房地产相关的数据——


2021年1月至6月,全国商品房销售额为92931亿元,同比增长38.9%;

2021年1月至6月,全国土地成交价款为3808亿元,同比下降5.7%。



很明显,全国房企拿地金额只占商品房销售额的4.09%,占比着实不高。


一般来说,房企拿地多少,跟资金回笼数量、资金回笼速率密切相关,同时还会受到拿地利润率、房价涨幅以及去化率的影响。而在“三道红线”政策出台后,房企不仅在融资上受到限制,地方政府的调控政策也是一锤接一锤,更别说不少城市干脆禁止踩着“三道红线”的房企参与土拍,对房企的打击是显而易见的。

受到各方面因素影响,很多房企自然也就缩减了拿地金额


不过,在房地产行业普遍缩减拿地成本之际,还是出现了一些“逆行者”跟大势对抗。据克而瑞发布,2021年上半年共有13家重点房企的拿地销售比超过了40%。其中,卓越集团以640.6亿的拿地金额、683.2亿的销售金额,比率达到94%。越秀地产的拿地销售比也超过了90%。


另外,还有建发房产、绿城中国、中骏集团、新希望地产、新希望地产、中交房地产、招商蛇口、华润置地等房企的拿地销售比都超过了50%;龙光集团、融信集团、雅居乐、中国铁建的拿地销售比超过了40%。

房企"三道红线"又加一条,房价不降不行了!

房企"三道红线"又加一条,房价不降不行了!


这些“越线房企”大多都是绿档房企,其中不乏央企、国企。


绿档房企资金足,融资又不受限,趁着这个空档抢占市场,再正常不过了。此外,有房企内部人士表示:“上半年大部分公司拿地都是有合作方的,或者后续会引入合作资金,并非全都是自己出钱。最终,还要看权益的拿地金额与权益销售之比。”


只能说,一批靠融资搞大规模的民企倒下了,另一批腰包不差钱的央企又站起来了。这个舞台从不缺主角,你方唱罢我登场才是恒久的主题。

02


这段时间,针对房企的政策就跟打地鼠一样,哪儿冒头,就朝哪儿抡一锤子。


前有“三道红线”限融资,后有年度销售额40%限拿地。此前还有消息称,监管部门将“三道红线”试点房企的商票数据纳入到了监控范围中,要求房企将商票数据随“三道红线”监测数据每月上报。


爆雷房企也是接连不断,从2020年7月以来,华业资本、三盛宏业、福晟集团、协信远创、中国泛海、蓝光发展等多家房企都出现了债务违约的情况。


根据人民法院公告网,今年以来,递交破产文书的房企累计已达203家,绝大多数为地方性小房企。而在A股近50家已披露半年业绩预告的上市房企中,近半中小型房企预告亏损。截至6月,全国共有358起并购行为发生在房地产行业。


伴随监管层面的不断加严,债务问题已经成为悬在房企头顶的达摩克里斯之剑。


在这个节骨眼上,房企早就按捺不住,偷偷降价了。6月初,《中国经济周刊》发布了一篇报道,称国内最大的5家房地产公司全都降价了。


从房企们公布的销售情况来看,降价已经变成大势所趋。以保利为例,5月份的销售均价为15265元/㎡,每平米销售均价较1月下降了5202元;万科每平米销售均价下降了2890元,融创每平米下降了1897元。

房企"三道红线"又加一条,房价不降不行了!

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当然,降价卖房的房企远不只上述5家,还有更多房企正在加入降价阵营中。据中国房价行情网公布,在全国百强房企中,5月销售价格低于1月份的房企达到了63%。


而从业内人士的爆料来看,从今年2月至4月开始,全国范围的降价潮已经到来,超过半数的房企都在采取“降价促销”的方式卖房。


比起一二线城市,三四线城市乃至县城,成了这次降价的主战场。


如今众多房企主动选择降价销售,倒是让站长不由得想起了此前孙宏斌在2019年融创业绩发布会上说过的一句话——


如果房价下降30%,那我们就都死了!


眼下看来,与降价销售比起来,债务到期对房企恐怕更为致命


从贝壳研究院的报告来看,房企在2021年面临历史偿债规模的极值,偿债总额达到12822亿元,上下半年分别为6990亿元和5832亿元,尽管下半年偿债额较上半年低,但仍然属于到期债务规模高位。


房企融资渠道收紧,财务杠杆不再,自然只能通过降价促销售,用回款资金来还债了。长此以往,房企即便能靠薄利多销挽救销售额,增速也会出现明显放缓。


何况,随着时间的推移,房企的拿地成本也在不断攀升,土地成本与可销售货值的占比不断升高。


这个行业,已经进入至暗时刻。



03


楼市调控接连不断,学区房被整治,二手房被限价;房企受到的重创是全方位的。从融资到拿地,房企个个有难处——很明显,整个房地产市场都被针对了。


如果整个行业集体陷入困境,那一定是有背景原因的。


在高房价、高房租、高物价之下,年轻人的经济压力不断增大。为了缓解经济压力,越来越多的人选择晚婚晚育,甚至不婚不育,国家的总和生育率不断下滑。因此,在三孩政策出台之后,楼市、教育等暴露问题的行业,都成了重点整治的对象。


因此现在有这样一种说法:一切不利于生育的行业,都要被收拾了


生育是一方面,另外还有国际形势的原因。美联储无限放水,恶果终于显现,最近两个月美国的物价、房价一通疯涨,通货膨胀严重。所以,美国常务副国务卿舍曼日前访华,舆论认为他此行的目的是希望中国接下美国放的水。

房企"三道红线"又加一条,房价不降不行了!

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从结果来看,此次会晤大概率谈得不太愉快,中国没打算接招,反手还给美国列了两份清单,基本是美国不可能答应的那种。


看来,大水是灌不进来了,用2008年的剧情猜想今年楼市前景的戏码,也该歇了。


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2021-7-29 11:05:50发布
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