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深圳又现千人抢房?

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深莞惠 发表于 2021-10-16 08:59:46 来自手机 | 显示全部楼层 |阅读模式 打印 上一主题 下一主题
深圳又现千人抢房?一二手行情分化显著

如今的深圳新房和二手房市场呈现冰火两重天的态势。

10月8日,深圳沙井万丰海岸城开启线上选房,四个小时内1025套房源被抢光,2760人冻资,再现“千人抢房”。这是继9月7个项目“日光”、超3000套房源售罄之后,深圳在“银十”开局的首个“日光盘”。

中原研究院数据显示,十一黄金周深圳新房成交量为1081套,同比上涨163%。记者梳理发现,今年的1081套为十年来国庆假期最高成交量,相比此前最高网签量的2016年的508套,成交翻倍。

与此同时,深圳住建局公布了2021年四季度计划入市的商品房信息情况,共计55个新盘,30726套新房(含商务公寓)计划入市,预计新房市场将迎来小高潮。

不过《中国经营报》记者走访发现,在调控不断趋严的楼市下行期,日光盘仅是深圳楼市一面。楼盘项目分化、一二手市场分化、开发商销售承压、买家观望,才是深圳当下楼市的全貌。

多个网红盘再现“日光”

十一黄金周期间,位于龙岗区布吉的佳兆业壹都汇售楼处门口排起长队。“120万降至75万,三天付清全款”。由于优惠力度大,该楼盘成为深圳楼市国庆期间的焦点。不过从现场视频来看,到访的七八成是穿正装的中介。

10月12日,壹都汇再次加推,记者来到售楼处,并未见到如国庆期间的火爆场面。“结果是商办产品,有点失望。”楼盘现场,郑女士告诉记者,深圳住宅确实不可能这么大优惠力度。十一假期以来她跑遍了深圳关外几乎所有新盘住宅,发现折扣微乎其微。

“最近新闻报道房企要稳负债、回流资金,本以为国庆节会有促销活动。”郑女士表示,深圳新房市场依然坚挺。记者梳理发现,十一以来深圳新盘即便做促销,也多为买房送家电这样的小优惠。相比广州不少楼盘将“全款优先”改为“三成可卖”,深圳的住宅项目显得依旧从容。

开发商从容的背后,是深圳依旧强大的购买力。10月8日,万丰海岸城开盘后的3小时43分钟,第1082号客户选走了最后一套房子。实际上,从“金九”开始,深圳楼市就迎来了“日光潮”。 9月24日,深圳4个新盘齐开,共推1907套住宅,均价从5.2万元/平方米到8.87万元/平方米。当日共吸引了4300多批购房者认筹,再次上演“千人抢房大戏”,4个盘均在当日售罄。

不过“日光”的背后,认筹人数和入围积分相较以往都大幅减少。记者梳理近期的“日光盘”,其中光明区星河天地推937套住宅,共1955批客户入围,最低入围积分仅48.8分,项目上一次开盘最低积分为64.1分;龙岗区颐安都会中央四期推375套住宅,共登记953批客户,最低入围积分仅39.2分。另外,宝安两个日光盘玺玥华府、前城滨海花园,由于认筹人数超房源套数的3倍,甚至不用积分。

“近期盘日光频现只能说明深圳购买力依然强,但并不代表深圳楼市回暖。”地产经济学家邓浩志表示。他表示“日光”楼盘均为一二手倒挂严重的楼盘,当日售罄在意料之中。

以玺玥华府为例,项目毛坯备案均价约8.8万元/平方米,而周边的中洲华府、勤城达22世纪等政府指导价就已达8.7万~10.1万元/平方米,实际成交均价更是在15万元/平方米左右,一二手倒挂严重。再例如颐安都会中央,该楼盘销售均价与二手房有超2万元/平方米的价差。

“金九银十”新房供应激增

网红盘的日光并不代表深圳楼市的全景。记者留意到,深圳9月入市住宅项目22个,部分楼盘去化压力不小。

例如满京华云着华庭,416套房源去化不足四成,该项目去年12月入市时,1129套房源顺利“日光”。关注度较高的光明云科府开盘去化仅六成;金茂公园里认筹人数只覆盖房源数量的60%。

开发商去化承压、竞争激烈的背后,是深圳楼市今年以来的首次供应大潮。据贝壳研究院的数据,9月,深圳新增供应总量超1.6万套,环比增长175.8%,同比增长40.5%;住宅供应超1.2万套,环比增长152.9%,同比增长63.4%。

深圳中原研究中心统计数据显示,10月份深圳有30盘计划入市,包括深业中城、润玺二期这样的网红豪宅项目。据悉,深业中城在2019年首期推售时,均价达13.1万元/平方米,总价高达1508万~7788万元,192套房源吸引约2800人认筹,中签率仅有6.8%。预计10月推售时,深圳或将又掀起一轮“打新”热。

价格方面,9月深圳新房出现了下跌。根据中房指数系统,2021年9月,深圳新建住宅价格环比下跌0.23%,同比下跌0.45%,样本平均价格为54367元/平方米。而在8月,深圳新房价格还以1.00%的涨幅领跑全国。

早在今年5月,深圳官方发布《关于进一步规范新建商品住房和商务公寓销售价格指导工作的通知》,对新房价格进行管控,明确“深圳市预、现售商品住房批准销售价格原则上不得超过上一年度至今同地段、同类型新房的网签价格,分批推售不能涨价,不得借装修变相抬价”。

“现在新房限价,上车比之前容易,近期可选择的也多,打算每个周末拉着家属去看房。”陈女士在深圳缴纳了5年的社保,按照深圳目前的积分算法,她的积分可以满足很多楼盘的入围标准。在她看来,这两个月是刚需买房的好时机。

二手房连跌6个月 尚未出现“降价潮”

新房供应的大幅增加,也让本就跌至冰点的二手房市场雪上加霜。近日,“深圳二手房国庆假期仅成交4套”成为热搜。

自今年2月深圳在全国率先实行二手住宅参考价机制后,曾经火爆的深圳二手房市场迅速降温。据深圳市住建局的统计,9月全市二手住宅仅成交1765套,环比减少13.6%,同比跌幅逾八成,这已经是该项数据连续6个月下滑探底,且为十年来第二低。

上述陈女士告诉记者,参考价出台后,二手房增加了首付成本,原本也考虑二手房的她已将目光彻底转向了新房。她分析称,一套总价600万元的新房,自己能拿出180万元首付,但她不愿意以同样180万元去买总价更低的二手小区。

买家观望情绪浓烈,卖家也期望值不减。再加上9月以来井喷的新房供应量,购房者涌进新房市场,二手房交易空间受到进一步挤压。

光明区一位中介告诉记者,目前光明区新房开盘频频日光,他所在的门店国庆期间二手房零成交量,甚至咨询的客户量都没有。他表示,目前降价的业主并不多,降价的基本都是急售的或者是大户型。

“尤其是小户型房源,业主的态度比较坚定,宁愿下架也不降价卖。”中介告诉记者。记者在贝壳找房上查询发现,目前深圳在售二手房共43486套,而去年国庆节附近的挂牌量近8万套,减少近一半。

楼市“去杠杆”“去泡沫”仍在持续加码,二手房参考价“调控利器”被越来越多的城市使用。10月8日,东莞市住房和城乡建设局发布二手住房交易参考价格,包括全市218个成交活跃住宅小区。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为,随着楼市进入存量时代,二手房已成为调控主战场。他表示,从房地产调控愈加频密的趋势看,预计今年之内,调控将持续从严。

中国经营报记者 蒋翰林 赵毅 深圳报道
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