深圳中院:小产权房的实际控制人和占有使用人是拆补对象

小产权资讯 · 发表于 2023-4-9 19:51:52

深圳中院：“小产权房”的实际控制人和占有使用人是拆迁补偿对象！

深圳小产权房——深圳市农村城市化历史遗留违法建筑（简称“历史违建”）

小产权房交易，遇到拆迁，拆迁补偿权益到底归谁？本文“以案说法”，以深圳市中级人民法院生效判决为案例，分享深圳实践做法。

案例1：杨某、深圳市罗湖区住房保障事务中心二审行政判决书

裁判法院：广东省深圳市中级人民法院

案号：(2020)粤03行终1491号

裁判日期：2021.02.23

基本案情：

涉案房产为历史违建，位于2016年深圳市罗湖区“二线插花地”棚户区改造项目范围之内，一直由黎某实际控制、占有使用。

2016年4月29日，黎某填写《权利人（当事人）信息》，9月7日填写《罗湖“二线插花地”棚户区改造项目当事人（权利人）信息核查表》，申报自己为涉案房产当事人（权利人），并递交资料证明自己是实际占有使用人。

2016年11月1日，深圳市罗湖区住房保障中心发布《关于对深圳市罗湖“二线插花地”棚户区改造房屋及当事人信息进行公示的通告》；2017年1月21日，黎某清空移交涉案房屋。

2017年3月13日，罗湖住房保障中心就涉案房产以黎某为被补偿安置对象与其签订涉案补偿协议。

杨某以自己才是涉案房产权利人，黎某伪造证据骗取拆迁补偿权益为由提起诉讼，要求撤销被告深圳市罗湖区住房保障中心与第三人黎某之间补偿协议。

历史违建遇旧改，官方确认买家为拆补权利人

深圳市盐田区人民法院一审认为：

本案为行政协议纠纷。涉案房产为历史遗留违法建筑，未办理产权登记，不存在公示的产权人，而罗湖住房保障中心本身并亦非违法建筑的产权确认机关。本案的争议焦点为：罗湖住房保障中心将黎某作为补偿安置对象签订涉案补偿协议依据是否充分。

本案中，黎某早在2009年即与涉案房产所在楼宇其他房屋的管理人一起向街道办申报历史遗留违法建筑普查登记，并通过了罗湖住房保障中心的两次核查且实际向罗湖住房保障中心移交的涉案房产，罗湖住房保障中心据此认定黎某系涉案房产管理人并将其作为补偿安置对象订立补偿协议依据充分，予以支持。

深圳市中级人民法院二审认为：

本案中，涉案房屋属于历史遗留违法建筑，未办理过房地产登记，不存在经依法公示的产权人。黎某作为涉案房屋的实际控制人和占有使用人，早在2009年即与涉案房产所在楼宇其他房屋的管理人一起向街道办申报历史遗留违法建筑普查登记，并在涉案棚户区住房保障中心移交的涉案房产，涉案房产所在同单元上下楼层管理人亦通过统一签署《联合购房协议书》的形式认可黎某作为涉案房屋管理人的身份，罗湖住房保障中心据此认定黎某系涉案房产管理人，并将其作为补偿安置对象订立补偿协议依据充分。杨某既非涉案房屋的建设人，其提交的证据亦不足以证明其是涉案房屋的管理人，其提出的撤销涉案补偿协议的诉讼理由不能成立，本院不予采纳。

案例2：王琦、王珏等与深圳市罗湖区住房保障事务中心一审行政判决书

案号：（2018）粤0308行初1223号

审理法院：深圳市盐田区人民法院

裁判日期：2018年11月15日

案件来源：中国裁判文书网

基本案情：
涉案房屋属于原农村集体未完善征转手续土地上未经产权登记的历史遗留违法建筑，坐落于“深圳市2016年度重大项目”——深圳市罗湖区棚户区改造项目“二线插花地”。

2013年10月24日，王浩太将涉案房屋以50万元转让给吴强，其子王琦、王珏签署《承诺并确认函》，承诺不得向吴强主张任何权利。

2016年9月，房屋被纳入棚户区改造项目，同年王浩太起诉吴强要求确认转让协议无效，案经深圳市罗湖区法院一审、深圳市中级人民法院二审均裁定不予受理，驳回起诉。

2017年3月12日（诉讼期间），深圳市罗湖区住房保障事务中心以吴强为补偿安置对象，与其签订《罗湖“二线插花地”棚户区改造项目搬迁补偿安置协议书》，约定涉案房屋搬迁后给予其产权调换房屋一套及相应现金补偿款。

2018年5月23日，王浩太法定继承人王琦、王珏以深圳市罗湖区住房保障事务中心为被告、吴强为第三人提起行政诉讼，要求：1.撤销被告与吴强签订的涉案协议书；2.判令被告与两原告签订搬迁补偿安置协议书，并将涉案房屋对应的搬迁补偿财产和权益交给两原告。

深圳市罗湖区住房保障事务中心辩称：在签订涉案协议前，吴强提交了《协议书》、水电费缴费清单、管理费清单，充分证明其为实际权利人，与第吴强签订的涉案协议书合法有效。王浩太与吴强签署的协议书明确约定案房产为小产权房，暂不能办理《房屋所有权证》及过户手续，在允许办理《房屋产权证》前，如遇政府征收（拆迁），所得的全部补偿款或赔偿款全部归吴强或吴强指定人所有，被告与第三人签订涉案协议的行为合法有效。

深圳市盐田区人民法院经审理认为：深圳市罗湖区住房保障事务中心和吴强具有签订涉案协议书的主体资格，在涉案房屋核查权利人过程中，吴强就涉案房屋提交的《协议书》《见证书》等材料证明王浩太已将涉案房屋的转让给吴强，并且王琦、王珏亦曾签字确认。深圳市罗湖区住房保障事务中心据此确定吴强为被补偿安置对象，与其签订涉案协议书对补偿款项的支付和抵扣、安置房等内容进行约定，不违反法律规定也不损害公共利益，因此，深圳市罗湖区住房保障事务中心与吴强签订的涉案协议书不存在《中华人民共和国行政诉讼法》规定的应予撤销情形。王琦、王珏主张其为涉案房屋的权利人的意见与本院上述查明的事实不符，本院不予采信。

2018年11月15日判决：驳回原告王琦、王珏的全部诉讼请求。

这是一个依据契约精神和诚实信用原则，直接确认了违建买受人的拆补权利，具有实践意义、突破意义的标志性案例！

深圳中院:小产权房的实际控制人和占有使用人是拆补对象

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