2020回迁房市场解读，交易过程及风险提示

小产权资讯 · 发表于 2020-4-28 22:59:20

深圳的可供开发土地越来越少，特别是老城区旧小区和农民房多，基本都是靠城市更新来改变面貌。有住宅旧改、棚改，通常就都有回迁房。

回迁房也是小众需求，早期更是村民自己和朋友亲戚自己消化，随着深圳的买房需求越来越多，还有限购、限贷的门槛持续提高，而回迁房也有差价空间，促使相当一部分群体转而关注了回迁房。2020回迁房市场如何？为什么不限购？有什么交易流程？购买风险又有哪些？

一、关于回迁房

2020回迁房市场解读，交易过程及风险提示

回迁房的房产证：市场商品房，该业主通过市场拆迁补偿取得该商品房。

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回迁房的房产证，其实跟商品房一样，只是一个是通过跟开发商买过来的，一个是通过拆迁补偿来的。办证出来后，就是正常的商品房，可以出售。

二、回迁房的种类

（1）指标房：拆迁阶段，买的是补偿给回迁户的指标（不要名额）

（2）证没出：权属已定，没出证（要名额）

（3）集体产权：权属未定，能更名（要名额）

（1）指标房

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① 指标房为什么不限购？
指标房其实是目前市场上最多的，因为不要名额，有资金想投资住宅，还有外地客户想买深圳的，会选择这种指标房，龙岗、坪山这种旧改项目多，宝安、南山也有少量在售。

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卖指标房，通常是业主补偿面积多，或者要用钱。

指标房通常价格相比周边二手房6-7折左右，根据旧改拆迁和建设的不同阶段，价格也不一样，越往后期价格越高。
不要购房名额，相当于买村民的回迁指标，但是要全款，所以资金要求较高。

② 指标房的交易流程
指标房的交易，通常是看好项目，跟开发商的旧改办签《回迁补偿协议》，补偿的细节都在补偿协议里面有约定。
旧改签约流程、交易流程都大同小异，不同项目的补偿区别，主要体现在补偿协议里面。

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③指标房注意事项
1、已立项，签约进度、权属人多少，钉子户；
2、开发商资金实力、品牌，旧改案例；
3、少定金，签约分2笔给钱。

（2）权属已定，建好没办证
交房没出证：类似二手房交易。
回迁户已经与开发商签署回迁协议，老房产证已注销，需要等到办出回迁房新证后再办理二手交易的交易模式。

楼已建好，但是还没办证，业主通常要求提前交大定金或者全款，等出证再二手交易。时间拉长，房价涨担心业主违约，或一房多卖、负债查封。

注意：就是二手房交易，只是业主证还没办出来。合同设定高额的违约金、并家庭成员都合同签字，交房就先行占有。

（3）集体土地，办证前还可更名
集体土地，楼已经建好，办证前能更名，也要购房名额的。
1.南山豪方天际，村委收定金，办证时更名。
已经交房办证了，没的卖了
2.沙井博林君瑞，目前正在办证。
海岸城旁边，有深外学区加入，有少量资源

三、回迁房市场动态
回迁房跟商品房价格是有关联的，特别是西部，还有好位置的价格涨了。

2020年，南山、宝安的商品房价格提高，回迁房的业主心态也提高，没什么货放卖，比如南山白石洲、宝安河东。一方面是价格高了，另一方面疫情后，有房的村民业主放卖的少。

买回迁房要注意，项目的签约进度和周期，龙岗、坪山会相对便宜些，因为二手房价格没什么上调，年后回迁房价格也比较稳定，单价2-3万都有。

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