重磅！深圳绿本小产权房：连环买卖合同均为有效！

小产权资讯 · 发表于 2019-1-6 04:01:33

原标题：重磅！深圳绿本小产权房：连环买卖合同均为有效，原村民不得反悔！

信荣律师团队 | 来源

张茂荣信荣（全国）房地产律师团队*律师｜文

重磅！深圳绿本小产权房：连环买卖合同均为有效！

小产权房交易问题，就如剪不断的情丝。于理，买家明明白白都知道，在高房价面前，谁又能轻易购买商品房。

近几年不少村民看到房价高企，想要拿回曾经卖掉的房源。本案原告，明确表示，买家不是本村村民，涉案房屋是在宅基地上建设的私宅，依法不能向本村村民以外的第三人转让，本村村民一户只能拥有一块宅基地，故而转让合同无效，买家应返还房屋并赔偿十年来的占用费。

以这样的论据，在无名无份的小产权面前是足以拿回房屋所有权。但该案件却没有想像中的简单。房屋虽然小产权，但是绿本与完全无证仍然有所区别，是否做过相应的申请手续也决定了房源所有权的归属。

本案由信荣团队深圳总部合伙人郑博恩律师独自出庭代理。

今天（新年上班第三天），信荣团队收到深圳市宝安区人民法院绿本小产权房判决：大获全胜，驳回原村民要求确认合同无效、返还房屋、支付十年占用费的全部诉讼请求！
基本案情

涉案房屋为绿本小产权房，2007年9月28日登记于原村民黄某父子名下（产证载明非市场商品房），先后发生三手连环买卖；

2008年11月20日，经广东明轩律师事务所见证，黄某父子以60万元转让给第一手买家何某；

2013年3月26日，第一手买家何某又转让给第二手买家何某兴；

2016年3月1日，第二手买家何某兴又以139.8万元转让给第三手买家郑某（委托人），郑某办理了水电过户手续；

2017年4月黄某向宝安法院起诉，要求确认《私宅转让协议书》无效、返还房屋并赔偿2008年至今的房屋占用费！

原告诉称
原告原村民黄某起诉认为：买家不是本村村民，涉案房屋是在宅基地上建设的私宅，依法不能向本村村民以外的第三人转让，本村村民一户只能拥有一块宅基地，故而转让合同无效，买家应应返还房屋并赔偿十年来的占用费。

重磅！深圳绿本小产权房：连环买卖合同均为有效！

被告辩称
作为最后一手买家郑某代理人，本团队认为：
1、根据最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定，买卖合同效力与出卖人是否拥有标的物所有权或处分权无关；

2、黄某父子转让涉案房屋长达十年之久从未提出过异议，相关三份连环买卖合同均是各方当事人真实意思表示，均属有效；

3、2004年出台的《深圳市宝安龙岗两区城市化土地管理办法》已将包括涉案房屋所占用土地内的深圳全部土地实现了国有化，涉案房屋所占用土地已转为国有性质，房屋在转让前已经政府确认，取得房屋产权证，为国有土地上所建合法建筑物；

4、郑某按合同约定占有使用涉案房屋，按期缴纳水电费至今，属有权占有，与黄某父子之间不存在合同关系，没有违约行为，黄某要求郑某支付房屋占用费没有法律依据。

法院观点

深圳市宝安区人民法院经审理认为（判决原文）：涉案房屋虽系私宅，但经申报历史遗留违法私房后，已由深圳市国土资源和房产管理局宝安分局核发房产证，且宝安区农村集体经济组织全部成员转为城镇居民后，原属于其成员集体所有的土地属于国家所有。

因此，涉案房屋不存在原告主张的法律、行政法规禁止转让的情形。双方签署协议后，原告已向买家交付房产，并办理了水电过户手续，近十年来均未要求返还，故《私宅转让协议书》为双方基于房屋买卖的真实意思表示而签署，合法有效。最后手买家郑某（委托人）依据与前手买家签署的《私宅转让协议书》有权占有使用涉案房产，原告诉请其支付房屋占用费缺乏理据，不予支持。

2018年11月9日判决：驳回原告黄某的全部诉讼请求，案件受理费3148元由原告自行负担。

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