深圳发展一路向西

小产权资讯 · 发表于 2018-3-5 19:51:46

粤港澳大湾区是中国经济增长的重要引擎，而前海处于粤港澳大湾区的“轴心交汇点”备受瞩目。最近，前海会议又放大招，将以高标准建设城市新中心，瞄准万亿级目标，将前海最新定位为粤港澳深度合作的示范区和城市中心区，将成为大湾区产业资源、体制机制对接的核心区。

其实前海在规划之初就被定位为“中国曼哈顿”，但前海面积太小，关于前海“扩容”的各种声音就没断过。据悉，深港现代服务业合作区（即前海）的面积拟扩大到77.34平方公里。前海管理局副局长王焱侠表示，前海居住人口规划将调整，由15万人扩容到25万人，扩容了近七成。

深圳发展一路向西

俗话说，楼市短期看政策、中期看供需、长期看人口。人口数据重要，是因为它直接决定了需求，在很多层面影响供需基本律，并产生一连串的连锁反应。未来随着前海人口的增涨，深圳的城市价值也在逐步西移。

   中原地产二级市场董事总经理玉家雄表示，如果说中国看深圳，那么深圳肯定是看前海，简而言之，未来的前海将是整个深圳的命脉，不仅会带动宝安区，将来也会对接上大空港。恰恰，前海就是在深圳的西部。

大空港地区位于深圳市宝安区北部，由广深高速、机荷高速延长线、珠江治导线、深莞行政界限、茅洲河、松福大道、福海大道围区域，总规划面积95平方公里。包含了空港新城、宝安机场、海上田园、机场码头、综合港区等重大项目。大空港地区的开发对深圳实现有质量、内涵式发展，提升城市功能、经济功能和长远竞争力具有重要意义。

   《大空港地区综合规划》把大空港地区的空间结构定为“两核、两带、五区”，实现城市形态与城市功能需求在发展时序上的合理配合。“两核”即“空港核心区、会展核心区”；“两带”是指“西部活力海岸带、综合功能发展带”；“五区”是指“机场片区、福永片区、新城核心区、半岛区、离岛区”等五大功能片区。

   大空港地区规划承载就业人口约70万，规划居住人口约40万。其中生产性服务业就业（含商业办公及研发服务）约为20万人，规划承载居住人口20万人。目前大空港地区已经被列为深圳市十六大重点开放区域之一。

空港新城是深圳16大重点发展区域之一，未来与深圳湾超级总部基地、宝安中心区等是政府重金投入的地区。2017年，政府宣布投入100亿，完成大空港5.3平方公里半岛区围填海申报，推进宝安综合港区建设等项目，区域建设将走上快车道。

   业内人士表示，大空港处于前海自贸区和南沙自贸区之间的重要节点，左右逢源，这种区位是东部所无法比拟的。深圳新的发展方向仍是以前海为圆心，通过大空港对接，通过沙井对接南沙自贸区，进一步整合珠三角的力量。

老机场打造高铁枢纽新机场定位国际航空枢纽

  根据深圳机场发布的公告：老宝安机场AB航站楼将停止商用，国家高铁枢纽站区已初步确定选址机场片区，深圳机场将成为空铁联运综合交通枢纽。

而作为中国第四大机场的深圳新国际机场仍位于宝安，目前机场T3航站楼已投入使用。未来的机场T4航站楼，它位于现在的11号线机场北地块，通过实地勘察，目前正在准备进行软基处理工程。其建成后，将配备完善的地面轨道交通服务，广深港客运专线将经停于此，并与T3航站楼通过11号线进行地下衔接，形成双航站楼并用格局。

  按照目前信息，T4航站楼将于2025年建成，届时宝安国际机场客流量将达到6300万人次，使宝安国际机场成为立足珠三角、面向亚太、辐射全球的国际枢纽机场，支撑起空港经济的发展。

四条地铁贯穿大空港 2022年成为交通中心

从深圳目前的情况来看，已经开通的地铁1号线和11号线，让大空港与深圳各区紧紧相连。即将开通的20号线、12号线和“穗莞深城际快线”，使大空港与东莞、广州、中山等城市实现“一小时生活圈”。此外，还有深圳地铁18号线、107线等远期规划线路。未来，东莞地铁R2线也将接入深圳。

沿江高速和广深高速，以及即将开通的外环高速，帮助大空港实现快速人流物流。马上改造的107国道，是深南大道的延伸，从大空港身旁穿越，进一步提升大空港的“档次”。

深中通道的开建，进一步打开了深圳通往珠江口西部的大门，深圳西拓获得更大的发展空间。2022年后，大空港将成为深圳名副其实的“交通中心”。

西部大空港发力深圳新国际会展中心明年投用

备受关注的西部大空港在规划出炉后再度亮相，各项工作稳步推进，整个项目已于去年启动41项重点工作，并计划于2017年启动45项工程。据悉，大空港新城片区规划总面积约95平方千米，将分为空港新城和“两中心一馆”两大部分。

其中，“两中心一馆”主体建筑项目正在逐步推进落地，目前，由中铁二十五局集团承建的深圳国际会展中心软基处理工程已完成，为加快国际会展中心的建设打下基础。该项目是布局深圳空港新城“两中心一馆”的三大主体建筑之一，规划以会展为核心驱动和战略性节点，结合空港、轨道灯区域性交通枢纽，发展会展商贸、创新研发、国际物流与空港经济紧密相关的功能业态和产业集群，引领空港新城发展。

据了解，深圳国际会展中心项目位于深圳东西发展走廊、狮子洋与内伶仃洋交汇处的空港新城片区。项目用地面积148万平方米，一期及周边配套设施总投资达867亿元。项目一期建成后，将成为净展示面积仅次于德国汉诺威会展中心的全球第二大、国内第一大的会展中心。项目于去年9月动工，计划一期于2018年底建成投用。

另外，横穿大空港的轨道交通专线——深圳地铁20号线正在加快建设中。地铁20号线定位是支撑大空港、T4航站楼枢纽，同时作为重要的配套市政项目，将于2018年与国际会展中心同步投入使用。

对空间狭小、房价高企的深圳而言，进一步开发海洋的价值，是城市发展的必由之路。因此，有业内人士认为，深圳的现在与未来都在海边。目前，除不具备开发条件的东部外，深圳尚未“中心化”的海岸线，全部位于自宝中到沙井的深圳西部。同时，在深圳湾沿线、东部海岸线由于红树林保护等原因停止填海后，西部已成为下一步填海造地的唯一空间。

自福田中心区开始规划以来，深圳中心区域的迁移，始终围绕着两大规律：向西，向海。循着向西、向海两大规律，深圳目前的新中心，已来到前海。位于深圳西部海岸线起点的宝安中心区与大铲半岛，与前海核心区陆海相连，围合成完整的前海湾区。从地理上看，这里正在成为未来珠三角的核心枢纽。

西部成为最适合填海的区域

在近日公布的《深圳市城市建设与土地利用“十三五”规划》里，未来5年中，深圳将对多地进行围填海，面积约28.2平方公里：广深沿江高速公路二期；前海桂湾片区综合开发；前海滨海休闲带一期；机场三跑道；大空港半岛区；宝安综合港区二期；大铲湾北侧片区项目（暂定名）；大铲湾驳船码头等。填海将与经济发展之间产生兼顾效率与质量的良性互动，彻底改变深圳西部海岸线的面貌与地位。

从规划上来看，沙井属于大空港的重要板块，叠加粤港澳大湾区国家战略，前海扩容猜想，大空港片区的未来值得期待。

招商蛇口华侨城综合体以310亿拿下大空港11宗商业地，据腾讯房产了解到，这是深圳有史以来公开出让的较大地块。

据悉，出让用地位于深圳市宝安区大空港范围内，总占地面积约52.82万平方米，总建筑面积约154.33万平方米。有分析认为，招商+华侨城拿下大空港将包办深圳最热最具潜力区域。从笋岗、龙华、华侨城、红树湾、西丽、蛇口、前海、大空港。其商业配套用地的价值不言而喻，5家地产大佬欲夺大空港，空港新城的潜力令业内人士注目。

地处深圳西部的大空港，承载着海、陆、空、轨四维交通利好，逐渐成为掘金枢纽。据了解，该片区未来还规划约20个城市更新项目，涉及改造面积约400万平方米，诸多品牌开发商纷纷进驻，置业者的目光也纷纷聚焦大空港。

  截止到11月底，2017年大空港地区仅新增一手商品住宅2261套。因深圳宝安区一手住宅成交未单独公示，故难以统计大空港地区一手住宅成交情况。就目前前海、蛇口、宝安中心区的住宅价格，主流区域在10-12万/㎡，宝安中心区也有11万/㎡的豪宅。而位于大空港沙井片区的满京华云著在售均价已经是4万/㎡，而碧海片区，在售新盘碧海君庭、松茂御龙湾，在售价格6.5万/㎡-7.4万/㎡，另一个即将入市的是华丰前海湾2期，1期尾盘的在售价格是7.5万/㎡。

对于深圳人该买往东还是往西置业这个问题，Q房探深圳西沙井片区董事王爱萍表示，大空港规划和周边的城市更新利好，虽然落地周期较长但对物业价值提升有支撑，所以更宜投资。

领航城推建面52㎡园景住宅，首付72万起；建面165㎡阔景住宅，通透纯板楼，整体均价5.3万/㎡。

随着深圳重心西移、南山的做大、前海的崛起，使得原本宝安的新城、西乡，快速地成为南山输出人口的接纳中心，而大前海、大南山、大宝中的后勤基地也开始向西——迁移到了大空港，大空港未来将成为深圳较大的产业服务基地、后勤服务基地、产业溢出基地。

深圳发展一路向西

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