《造城者》：房地产开发如何参与城市规划的

小产权资讯 · 发表于 2019-6-1 01:35:53

伦敦、纽约......这些繁华都市的背后，遭遇了哪些城市建设的危机？城市土地的高速开发和扩张如何影响这两座城市物质面貌、经济生活和社会发展。谁才是当代城市的缔造者？谁应该拥有对城市的权利？

1994年，哈佛大学教授苏珊·费恩斯坦写下城市规划领域的经典名作《造城者》，探讨了城市的公平、民主以及多元性理论。今年，《造城者》第二版的中译本首次出版，5月26日，苏珊·费恩斯坦来到上海城市规划馆，与译者、同济大学教授侯丽，上海交通大学设计学院教授王林，中信泰富地产设计总监汤黎明，万科上海区域万晟产品能力中心联合创始人张海涛，上海欧美同学会哈佛校友会理事长曹钟勇展开对谈，畅聊城市发展和对美好城市的规划与设想。

我国《造城者》：房地产开发如何参与城市规划

城市公正渐行渐远

侯丽介绍，苏珊·费恩斯坦本科就读于哈佛大学拉德克利夫文理学院，后进入麻省理工学院取得政治科学博士学位，如今已是城市规划领域的著名学者。她执教后编纂的历版《规划理论读本》和《城市理论读本》一直是世界各地规划学生的入门读物。在长期的学术生涯中，她始终关注社会不平等现象，深刻抨击城市对特定人群的偏见和压迫。

《造城者》共分十一章，书中包含大量实证案例，例如纽约时代广场和伦敦国王十字火车站中心区项目中公私合作的角力、斯皮塔菲尔兹和布鲁克林中心区的规划方案的效果，以及奥林匹亚与约克公司在纽约炮台公园城和伦敦码头区的开发历程及兴衰等等。在费恩斯坦看来，西方世界的其他城市从未像伦敦和纽约一样，在1980年代取得如此迅猛的开发速度，并对环境产生显著影响。在这两座城市中，不仅新的大型办公楼取代了原先中心区较小尺度的建筑，而且在原本空置或废弃的土地上，不断涌现醒目的巨型综合体。

伦敦的码头区和纽约的炮台公园城是1980年代这两座城市经济和社会转型的典型代表，建设定位为金融和高端服务业，它们所拥有的巨大财富更进一步宣示了这两个产业及其从业人员对大都市经济的主导地位。

“开发商的决策塑造了伦敦和纽约的物质形态，我的研究目的是理解促使他们作出这些决策背后的经济、政治、技术和文化因素。”费恩斯坦说，她试图通过分析房地产开发中关键角色决策的缘由，以及策略、彼此之间的博弈，来探究城市发展的动态过程，聚焦纽约和伦敦，她选择观察那些风险最大地区的房地产开发活动，同时强调这两座“世界城市”的地位对城市形态和选址造成的影响。

侯丽表示，从1990年代开始，西方城市学者们欣喜地看到在经历了上世纪六七十年代的郊区化和内城衰落之后，城市开发与再开发重新回到了世界舞台，中心性增强了，城市变得更加聚集。然而，这种再中心化与传统呼吁的理想模式大相径庭，城市成为投机性建设和空间需求双重压力下的产品。人们期待的生活便利、城市多样、福利均等、城市公正等，正在渐行渐远。

“房地产市场具有周期性，公共部门明显在市场高峰期具有更大的话语权，应该如何在此时利用政策工具保障公共利益和社区福祉？如果房地产过度供应可能会促进房价进一步平稳，应该如何设计政策，使得社会利益得到最大化？”侯丽表示，书中所提到的，利用暂时的经济危机，实现相对的社会公平，设计更加渐进、包容的城市发展政策，是规划师们值得尝试和努力的方向。

我国《造城者》：房地产开发如何参与城市规划

当公共部门遇见私人企业

在公共政策不可避免地产生负面结果时，费恩斯坦认为，引入私人企业合作，通过企业精神应对市场挑战，有助于平缓城市发展中的矛盾。但是，私人企业往往关注的是利润，他们所建设的项目往往是割裂的，如何将这些单独的项目融入城市整体规划，成为一个棘手难题。

“追逐利润是开发商的本质。在公私合作的框架下，如何通过这种逐利的行为实现公共福利的最大化，让大众得到普遍的利益，这成为巨大的挑战。”费恩斯坦表示。

王林表示，政府追求的是公共利益的最大化，开发商是追求经济社会发展的利益最大化，社区组织是追求社区居民自身的利益最大化，每一个主体都有自己的利益诉求。在城市更新的过程中，不断有私人企业和政府公共的参与，如何能够建设美好城市的同时，实现利益的共赢，值得每一个主体的思考。

在她看来，城市更新是永恒的主题。当国人大多拥有稳定的住所后，对城市的诉求又到了新的阶段：需要良好的社区氛围与服务，这样推动着中国的城市发展不断向前。

讲座中，开发商代表也表达了自己阅读后的体会。“现在的城市规划与市民需求是部分脱节的。”汤黎明表示，“开发商虽然流淌着逐利的血液，但是所设计的产品经过完整的市场调研，符合市民的需要，而宏观的规划有时对此欠缺考量，两者结合，更能弥补缺陷。”

张海涛认为，在城市建设中过度蒙受资本裹挟会带来负面的效果。在早期的项目里，开发者热衷于谈论公共参与，但是最近几年，城市发展中的资本力量愈发放大，越来越多的开发者选择“把房子切成豆腐块卖掉”，只考虑财务指标而非城市的长远福祉，这是否会带来资本的霸权和公共福利的退缩？关于资本和社会利益的关系，仍需城市规划者长期不懈的探索。

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