深圳南将旧改1：1.5拆赔?企业私自进驻:如何处理

小产权资讯 · 发表于 2019-10-30 10:16:59

深圳景贝南将旧改？拆赔1：1.5？企业私自进驻:

近日，罗湖区城市更新与土地整备局、罗湖区黄贝街道针对辖区老旧住宅区景贝南小区，于今年7月12日和10月28日在小区张贴风险提示，就一家名为“马援景中景发展有限公司”的企业私自进驻小区开展城市更新意愿征集、签订搬迁补偿安置协议、骚扰小区业主等行为发出提醒，表示该企业不具备申报主体资格，市民要保障好切身利益，注意防范风险。

为何会两次张贴风险提示？记者从罗湖区城市更新与土地整备局了解到，该公司私自进驻该小区开展城市更新意愿征集等活动，引发业主纷纷投诉，且该公司对小区22栋103号房进行非法搭建，违法占用小区公共区域扩建面积约15平方米，造成安全隐患。

10月29日下午，罗湖区多个部门联合执法，对违建予以拆除。有关部门提醒市民，根据目前深圳市的有关政策，老旧住宅区改造的符合棚户区改造政策的，应优先按照棚户区政策实施改造。成片旧住宅区确需通过城市更新实施拆除重建的，应当由区政府组织开展相关工作。市民需要擦亮眼，避免引发风险。

业主声音：夜间敲门、电话短信造成骚扰

据了解，景贝南小区位于罗湖区黄贝街道怡景社区，上世纪80年代初建设而成，占地面积约14万平方米，共有49栋，居民改造的意愿强烈。今年初以来，“马援景中景发展有限公司”私自进驻该小区，开展更新意愿征集以及签订搬迁补偿安置协议等活动，且搭建违法临时建筑。

在拆除现场，站在一旁的徐女士对记者直言“大快人心”。因为该公司私自进驻征集意愿，他们的安宁生活被打破。“他们都不符合资质，就来我们小区征集意愿，常常给我打电话发短信，还9点后去我家一直按门铃，自称很有背景，搞得我很害怕。”业主徐女士在景贝南小区已经居住了20多年，近年来常常国内国外两地生活。据她介绍，住在深圳的时间里，一直被该公司工作人员骚扰，就连在国外亦是如此。“在国外也能收到他们的电话，也不管是几点钟，这扰乱了我的生活。”

和徐女士一样，不堪其扰的还有业主张叔。张叔已经在景贝南小区住了30多年，该公司的意愿征集，给他带来了困扰。“常常有陌生电话打进来，和其中一个员工说了不同意和他们签约，还会找另外一个员工来打电话，由2、3次还在晚上9点之后按门铃，也给我发短信，我觉得个人隐私也得不到保障，很不安全。”

徐女士和张叔的说法，也得到了景贝南小区业委会主任宋作太的印证。据他表示，该公司进驻后，主要为居民带来了两方面的不便。“一是他们一直骚扰部分业主，100多户业主都来找我们投诉过；其次就是大量陌生人进出小区，还常常吵闹到深夜，影响了居民的休息，因此我也接到过投诉。无论是我们业委会还是物业去和他们沟通，都无功而返。”

此外，令徐女士更痛心的是，邻里关系也在这过程中变差了。“我们几十年老邻居，大家都很和谐。他们和部分业主签约后，他们就来劝我们签约，因为我们不签，慢慢大家就升了嫌隙。我们小区是要进行旧改的，被他们这么一搅合，进度反而拖慢了，希望政府可以介入、主导，帮助我们尽快改造，住上新房子。”

官方回应：该公司不是适格的申报主体

据业主介绍，该公司已经与近200户业主签约，这一行为是否有效？对此，罗湖区城市更新与土地整备局工作人员表示，成片旧住宅区确需通过城市更新实施拆除重建的，应当由区政府组织开展现状调研、城市更新单元拟订、意愿征集、可行性分析、更新计划申报、市场主体公开选择等工作。“强区放权后，涉及城市更新的旧住宅区由辖区街道办事处作为申报主体开展城市更新前期工作。深圳市马援景中景发展有限公司不具备开展旧住宅区城市更新前期工作的资格，更不具备与业主签订拆迁补偿协议的资格，不是适格的申报主体。”她说。

同时，她强调根据《深圳市城市更新办法实施细则》相关政策，属于以旧住宅区改造为主的改造项目的，区政府应当在城市更新单元规划经批准后，组织制定搬迁补偿安置指导方案和市场主体公开选择方案，经占建筑物总面积90%以上且占总数量90%以上的业主同意后，公开选择市场主体。市场主体与所有业主签订搬迁补偿安置协议后，形成单一主体。

“该公司不是经政府组织公开选择的市场主体，其对业主承诺的拆迁赔偿方案无法履行。提出的1：1.5的拆赔比，按照深圳相关规定，在规划编制阶段，计划申报主体需委托具有相关资质的机构结合土地核查结果并综合考虑多种因素后进行经济可行性专项研究。该公司不具备申报景贝南小区城市更新单元规划的资格，在未按法定程序开展经济可行性专项研究的情况下提出的拆赔比，一是不具备合法性，二是可行性缺乏论证与保障。”该名工作人员说道。

对此，罗湖区城市更新与土地整备局也提醒业主，该公司派发的《景贝南小区意愿征集表》中的相关内容与深圳市印发的《深圳市城市更新单元计划申报委托书》内容严重不符，未就涉及业主切身利益的事项进行特别说明。同时，《景贝南小区意愿征集表》涉及业主身份证号码、不动产证号等大量个人信息，业主将个人信息透露给违规进驻旧住宅区开展城市更新活动的企业，存在较高法律风险。

“为切实维护自身合法权益，未签署《景贝南小区意愿征集表》的业主需提高警惕，切勿再与违规进驻的企业签订涉及城市更新活动的相关协议；已签署《景贝南小区意愿征集表》的业主可通过法律途径与深圳市马援景中景发展有限公司解除协议。”她说。

黄贝街道相关负责人也告诉记者，收到了多个该小区业主的投诉。据他介绍，2018年该公司就在未经政府相关部门批准许可的情况下，在景贝南小区外围派发小区更新改造传单。今年上半年，马援公司租下景贝南小区22栋103作为其办公场所，开始在小区内开展城市更新宣传，以不断打电话、发短信、敲门等方式骚扰业主，在小区各出入口拦截业主派发更新改造资料，向业主许诺高额的补偿标准。包括按不动产证登记的房屋建筑面积比例1：1.5倍回迁房屋赔偿；每套赠送1个固定停车位使用权；一次性支付3年安置费等等。

“我们高度重视这件事，多次约谈该公司，告知城市更新的政策，并与相关部门通过张贴风险告知书、悬挂横幅的方式提醒业主，同时通过业委会、党支部等呼吁业主要提高警惕，谨防受骗。此外，街道办还在小区内开展了大型综合普法活动，邀请区住建局、区城市更新和土地整备局、罗湖法院等相关部门，现场对业主进行普法宣传，解答业主疑问。下一步，街道办将继续对业主开展普法教育和风险提示。”他说。

对于业主和相关部门的说法，记者在拆除现场试图采访该公司相关工作人员，对私自进驻等问题不予回应。

律师说法：面对高拆赔比，业主需谨慎

拆赔比高达1：1.5，是否是正常现象？居民和该公司的签约是否具有法律效益呢？广东（宝城）前海律师事务所卓洁辉律师表示，根据深圳现行相关政策，老旧住宅区按照要求有限开展棚户区改造，即使要开展城市更新，对于主体和程序也有特定的要求。“例如实施主体选择，规划编制，都要由辖区街道办来组织开展；对于实施主体的确认、搬迁安置补偿方案等都要由业主进行公开表决，表决后才能作为实施主体和业主进行签约。”

就该小区目前的情况而言，他认为私自进驻的公司确实存在很多违规行为。如果业主签约，可能会带来很多风险。风险有哪些？卓洁辉举例进行了说明。“例如签订协议违反了相关的规定和程序，导致这一协议无法履行；而且这一小区违规开展城市更新活动，正常改造的步伐被打乱，业主的合法权益也会受到损害。”

而对于该公司提出的1：1.5的拆赔比，卓洁辉也表明了自己的看法。“根据我的了解，在市场实践中，大部分情况下拆赔比为1：1.2。1：1.5是个相对较高的拆赔比，而在申报主体不适格、拆赔比未经过论证的情况下，一面临合法性问题，其次没有经过可行性论证，缺乏分析，对于业主权力的权益没有保障，希望业主们能够擦亮眼睛，规避风险。”

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