路径分化、分拆上市，房企多元战略步入新阶段

小产权资讯 · 发表于 2021-6-28 11:10:51

近日，万科宣布将对非开发业务的跟投机制进行迭代，市场解读认为，这是万科加大力度发展多元化业务的重要信号。

事实上，发力多元化的房企远不止万科一家。经过10年多元化发展，97%的百强房企已经布局了产业多元化战略，地产行业多元转型发展开始进入新阶段。其中不少占据细分市场、建立独特优势的房企，多元化业务已经成为重要的收入来源。

行业分析人士指出，对业务多元化业务的探索，是企业发展到一定规模后的必然选择。对于有资源支持的房企而言，其多元化道路可以是资源的整合与利用；对于有专业能力的房企而言，专业领域就是其转型多元化的核心抓手。

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路径分化、分拆上市，房企多元战略步入新阶段

多元化路径分化明显

随着房企竞争白热化，愈来愈多的房企基于“寻找更多盈利增长点”的考量，选择“不把鸡蛋放在同一个篮子里”，但在多元探索过程中，房企已出现明显分化。

以关联性作为标准，目前房企的多元化可以分为两大类：第一类以万科、龙湖等为代表的房企，仍围绕地产相关业务做深耕，专注与地产业务紧密相关的板块；第二类以碧桂园、恒大为代表的企业，大跨步进入机器人、汽车领域，进军脱离地产业务的跨界板块。

分析人士认为，从企业层面来讲，房企布局第一类多元化业务属于顺势而为，比如物业管理、商业运营、长租公寓、产业园、代建等等，实质上并没有离开“房地产”领域。第二类多元化业务主要是基于房企对于全行业前景和趋势的预判，目前主要集中在头部房企中。

以万科为例，从2012年开始了系统性转型，迄今9年，终于选定印力、物流、长租公寓、冰雪、海外、教育、企服以及食品作为重点发力的8BU（业务单元），并将商业地产、物流地产作为“朝数一数二的目标发展的优势业务”。与万科“英雄所见略同”的龙湖，同样将多元业务集中在物业管理、商业地产、长租公寓，并不断向房地产上下游产业链延伸，今年还开始进军房屋租售、房屋装修等领域。

作为“大步跨界”的代表，恒大在地产主业稳步向好的同时，着力转型成为" 多元产业 + 数字科技 " 的综合性企业集团，并提出“新恒大”的定位，打造覆盖衣食住行、文旅康养等领域，联动新能源汽车、互联网流媒体等 8 大产业平台的生态体系。同样聚焦新兴产业的碧桂园，则将目光放在了与主业更加协同，为业主打造完美生活闭环的智能机器人、现代农业、新零售等业务领域。

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路径分化、分拆上市，房企多元战略步入新阶段

分拆上市渐成风潮

伴随地产行业多元转型发展开始进入新阶段，房企的多元业务也不再局限于集团内的一个小版块，而是形成单独上市的公司甚至与地产主体公司并列，这在物业管理板块尤为明显。

自2019年掀起物业资产上市潮后，“分拆物业板块独立上市”成了房企们的新潮流。数据显示，截至2020年底，共有38家左右的物业公司登陆港股市场，3家左右企业登陆A股。如今，TOP10的房企中，仅剩万科和龙湖未分拆物业上市。

值得一提的是，于去年底上市的恒大物业，近日表现颇为亮眼。6月21日，摩根大通针对恒大物业发表研报并给予“优于大市”评级，认为恒大物业股价反弹动力强劲，主要原因来源于三方面：一是即将有机会发布上半年盈喜公告，预计将有55%同比收益增长；二是8月份业绩可能就新增在管面积有利好消息；三是可能有并购利好。

从数据来看，恒大物业始终以高增长著称。据公开资料显示，2018-2020年恒大物业营收年复合增长率达33.43%，净利润年复合增长率达232.8%，位居行业第一；合约面积和在管面积预计今年底分别突破 8 亿平米和 6 亿平米，目标成为 "全球最大综合城市服务运营商 "。

不仅如此，恒大目前已有中国恒大、恒大汽车、恒大物业、恒腾网络四个上市平台，其他多元产业如房车宝、恒大冰泉、恒大童世界等也将陆续分拆上市。

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路径分化、分拆上市，房企多元战略步入新阶段

多元转型未来走向何方？

尽管从短期来看，房企的地产主业地位仍然坚挺。但伴随多元化转型日趋成熟，房企从跨界多元到全面布局再到逐步聚焦，多元业务发展趋于稳定，营收占比也在逐步提升。数据显示，Top30房企中，有六成的多元化营收占比较三年前出现上升；现阶段房企已经进入收获期的多元业务，每年可以为企业贡献近30%左右的销售业绩。

分赛道来看，目前地产多元业务逐步聚焦在商业办公、物业管理、产城、文旅、康养、以长租为核心的租赁以及创投等领域。

行业研究报告认为，物业管理发展最为成熟，物管收入已经成为整个多元化收入持续增长的一个重要构成，业务类型也从原来以纯粹住宅为核心的服务，进入到商业设施管理和城市服务。

商业办公则开始步入管理红利期，以资产管理和轻资产运营作为主流发展模式，按照“投、融、管、退”的逻辑，真正挖掘商办资产价值。产城运营将专注和区域经济产业发展相关的核心产业，以及人工智能、智能制造、生物医药等战略新兴产业。文旅板块未来一方面走向“多领域”，打造文旅+康养、文旅+新零售、文旅+多业态形成的组合拳；另一方面通过自建IP、增加文化元素，构建旅游目的地，进行整体区域开发。

行业专家指出，经过十年的发展，房企多元化转型，面临的最关键问题不是选择哪个行业进入，而是如何以运营服务为核心获取可持续收益，通过数字化应用提质增效、精准营销。未来，随着各赛道发展的深入，产品和体系的标准化也将越来越清晰和落地，企业也有望快速实现规模化、品牌化的扩张。

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