刚刚，深圳市政府发布《深圳市人民政府办公厅转发市规划国土委等单位关于进一步加强房地产调控促进房地产市场平稳健康发展的通知》。
商品住房3年限售，商务公寓5年限售。小产权也要限售了？
商品住房3年限售，商务公寓5年限售。小产权也要限售了？
商品住房3年限售，商务公寓5年限售。小产权也要限售了？
1.暂停企事业单位、社会组织等法人单位购买商品房。
2.各类新供应用地(含招拍挂、城市更新、征地返还用地等) 上建设的商务公寓一律只租不售且不得改变用途。
3.商品住房3年限售，商务公寓5年限售。
4.对购房人离婚2年内申请住房商业贷款或公积金贷款的，各商业银行、市公积金中心按贷款首付款比例不低于70%执行。
01 业内解读
| 深圳资深地产媒体人朱罗纪
深圳此次出台新政最首先的目的是打击短期炒卖行为。而这个政策对不同的产品则会有不同的影响：
1.公寓：公寓是新政中受影响最大的产品。去年公寓呈现井喷状态，不断出现大宗交易，在新政后，入场的资金将被锁死，公寓“宽进严出”，成交速冻。
2.新房：新政规定深圳住宅在拿到房产证两年后方可交易，以当下深圳市场的行情来看，新房普遍要2年才能交房，意味着买新房的购房者需要在手上持有接近五年的时间。从这个角度看，深圳新政对新房的冲击大于二手房。
3.二手房：对二手房市场短期会有影响，二手房会冷冻半年左右的时间。当下深圳投资可扎堆的二手房市场，很多人准备了两年的月供。限售三年将通过持有期的延长增加资金成本，打击短炒。
从供求关系来讲，深圳最根本的解决方法还是要增加供应。长期来看，深圳的房价不会因为政策而下跌，更可能因为外部的冲击而产生波动。
本次新政主要是打补丁，说明深圳抗风险能力比较强，可以承受适当的波动。今天，中央政治局跟深圳同时发生，反应出一个相同的态度：接下来对房地产还是会持续严格控制。
| 深圳市房地产经纪行业协会发展研究部总监徐枫
对法人单位买卖商品住宅和公寓销售的限制，符合市场预期，主要是进一步遏制商品住宅的短炒。对信贷政策的进一步细化，是针对假离婚等现象出台的对策。
资金有可能部分流向工商铺，但在贸易战的变数下，大幅度增加工商铺的交易量基本不存在。资金在房地产避险情绪增加。
综合来说，本次政策在此前深圳已是全国最严的基础上，严上加严，进一步增加房价横盘乃至小幅下挫的预期，符合2015年起深房中协对深圳商品住宅市场交易量和价格调整的预测。
| 深职院房地产研究所所长邓志旺博士
对限购政策限价政策打补丁，消除一二手楼价差推动的投机行为。对公寓和二手楼限售等政策收紧，属于未雨绸缪，提前预防深圳新房住房供给不足可能造成的二手楼和准住房、公寓价格上涨。同时，也为央行放水筑了一道的防水墙。一手楼价格倒挂，影响不大，二手楼压力比较大。
| 广东华商律师事务所律师周争锋
政策规定的通知发布之日起，依据民法常识不含通知发布的当日，也就是今天31号全天的网签合同均是不受政策影响的，网签合同上会体现有录入及打印网签合同房具体时间，不出意外，今晚中介也会加班加点录入网签合同。
《民法总则》第二百零一条按照年、月、日计算期间的，开始的当日不计入，自下一日开始计算。明天（8月1日）含当天以后网签的一手二手商品住房，自取得不动产权证书之日起限售三年。
按照小时计算期间的，自法律规定或者当事人约定的时间开始计算。
| 深圳市房地产研究中心高级研究员李宇嘉博士
1、央行开启放水，怕资金流入楼市，热点城市率先调控，做出表率。
2、近期，新华社三问楼市之二《个别城市对炒作睁只眼闭只眼 希望高房价拉高地价》指出，今年以来，深圳严格执行各项调控政策不放松，房价实现连续20多个月稳中有降，给予高杠杆炒房者一次深刻的市场教训。首次肯定了某地调控政策，深圳是改革开放的前沿阵地，做出表率。
3、近期一线城市回升，深圳是今年以来热点城市中，唯一一个新房二手房累计成交量同比都上涨的城市，而且深圳2015在全国各大楼市率先反弹，房价翻了一倍，那时全国其他城市都很低迷。到目前为止，已过去了3年。按照板块轮动的规律，深圳也将率先回暖。
4、深圳率先调控，反映了国家希望通过深圳调控，将一线城市反弹的势头压住，引导市场预期，给货币政策松绑创造条件。
此外，深圳大宗交易一向活跃，去年商务公寓基本上有1/3的成交量被机构买走，深圳是投资机构（特别是私募机构全国最多）最多的城市。下半年，深圳新房将大量推出，一二手房价格倒挂继续存在，投资机构买房，个人利用零门槛注册机构买房，将会大量存在。
之前已经有杭州，西安，长沙成都出台了限制企业买新房的政策，就是因为一、二手房价格倒挂，一手房交易成本低很多，投资者注册机构买房，深圳的政策，主要就是堵住这个漏洞。
| 乐有家研究中心点评
◎限售
对于买房自住长持的人而言，限售对他们不会有太大影响。本次限售政策的出台，主要针对的是短线投资客。短炒客频繁换手，推动了房价的上涨，对市场对刚需都造成了不好的影响。从深圳近几年出台的政策来看，都在逐步打压投资行为。
而此次深圳出台住宅限售3年、公寓限售5年的政策，从限制交易的角度抑制了短炒客通过短期炒房来获利的方式，是对前期推行政策的进一步补充。让楼市回归到“房住不炒”的本质，进一步控制了房价的上涨，使得二手交易市场往健康有序的方向发展，利好刚需。
此外，限售政策的出台将利好“满五唯一”的二手住宅房源，购房者可多多关注。由于政策出台突然，市场可能会迎来一小波毁约潮，建议买卖双方在交易前了解清楚各自的情况，避免纠纷，顺利交易。
◎限离
为了降低买房首付，“假离婚”一直是不少人钻漏洞买房的方式，也成为投资客常用的买房手段之一。而本次对于离婚差异化的信贷政策执行，则扼杀了违法违规的“假离婚”现象，利好楼市长远健康发展。
◎禁止企业购房
当前深圳楼市住房相对紧张，禁止企业购房给予个人购房者更多的购房机会，有助于缓解住房市场的供求压力。此外，由于限购等原因，会有一些投资客通过公司名义购买住宅，所以禁止企业购房也有助于打击投资客炒房。
当前深圳楼市企业购房的比例并不普遍，占比较小，但这一政策的出台，也表明了政府严格执行限购政策的决心，相当于给限购政策打补丁。
02政策全文
《深圳市人民政府办公厅转发市规划国土委等单位关于进一步加强房地产调控促进房地产市场平稳健康发展的通知》
一、加强法人单位购买住房管理
暂停企事业单位、社会组织等法人单位在本市购买商品住房。
通知发布之日起，停止办理企事业单位、社会组织等法人单位购买新建深圳商住房和二手住房网签手续；通知发布之日前已办理网签的，可继续完成交易。
二、加强商务公寓销售和运营管理
各类新供应用地(含招拍挂、城市更新、征地返还用地等) 上建设的商务公寓一律只租不售且不得改变用途。企业整体持有年限与土地出让年限应当一致，对外出租单次租期原则上不超过10年。
通知发布之日起，个人、企事业单位或社会组织等法人单位新购买的商务公寓，自取得不动产权登记证书之日起5年内禁止转让。通知发布之日前已办理网签但尚未取得不动产权利证书的，不在禁止转让之列。
三、加强商品住房转让管理
居民家庭新购买商品住房的(不含人才住房、安居型商品 房)，自取得不动产权利证书之日起3年内禁止转让。
通知发布之日前已办理网签但尚未取得不动产权利证书的新建商品住房和二手住房，不在禁止转让之列。
四、完善差别化住房信贷政策
对购房人离婚2年内申请住房商业贷款或公积金贷款的，各商业银行、市公积金中心按贷款首付款比例不低于70%执行；若无房贷记录且能提供离婚前家庭无住房证明的按贷款首付款比例不低于30%执行；若能提供离婚前家庭仅有1套住房证明的按贷款首付款比例不低于50%执行。
市房地产主管部门将进一步加大市场整顿力度，联合市场监管、公安、宣传等部门开展打击侵害群众利益治理房地产市场乱象专项行动，严厉打击房地产开发企业、中介机构、自媒体恶意炒作、发布虚假信息、扰乱房地产市场秩序等违法违规行为。
进一步加强新建商品住房的销售管理工作，对社会关注度较高、预计购房人数较多的楼盘，引导房地产开发企业尽可能采用“线上诚意登记、公证摇号”、“线下公证选房”的模式开展相关销售工作，并对预售商品住房的公证摇号、按序选房过程进行全程监管。
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