近日，发布了一份《粤港澳大湾区房地产市场白皮书》，根据其引用官方的统计数据估算，粤港澳大湾区近3500万人无自有住房。
按照2018年粤港澳大湾区常住人口为7115.98万人来算，这个数据大概占了湾区总人口的一半。
粤港澳3500万人没房专家说“这表明房地产空间还很大”？
对此，有专家（不写其名了，大伙很容易搜到）解读为：这表明在大湾区还有极大的住宅需求潜力，房地产行业发展空间依然巨大。
该专家的根据主要为以下两点：
1、广州和深圳两地人口增长依然强劲，外来人口是购房主力，每年都有不断的内需涌入。
2、落户政策开放，子女教育对购房需求地推动作用越来越明显，现有无房者基数巨大，潜在需求爆发动力十足，另外，购房补贴可以缓解满足这种需求的压力。
这一观点看起来有些许道理，但是只要稍微想想，很别扭，甚至很扯。
粤港澳3500万人没房专家说“这表明房地产空间还很大”？
我们先说说需求潜力这块。
真正的需求一定要满足两个条件：一是购买意愿，二是购买能力。
当然，对于购房这种既是刚需又是固定资产投资的消费而言，在如此大的中国人口市场和如此在乎的”家宅“观念下，购买意愿肯定是不缺的。
大伙缺的是购买能力，也就是白花花的银子。没有购买能力的购买意愿，充其量只是一种”空需“，水月镜花罢了。
房子不比猪肉，价格上涨了，实在想吃，咬咬牙也能解决。像粤港澳大湾区这种一二线城市集中的地方，房价动辄三四万打底，买个小刚需都要几百万，就算是月入过万，都要二三十年，这还不算房贷利息，更何况在这3500万人口中，月入过万的又有多少呢？
如果真是那么容易，深圳城中村1500万的人口规模和高达82%的居民杠杆率（指负债和可支配收入占比，其中房贷占59%），又怎么解释？
要知道，那些已经拥有自有房产的人，已经是妥妥的”收入精英“阶层。他们尚且如此，那么剩下没有房产的人购买能力就更加艰难了。
外来人口的涌入，转化为房产内需的又有多少呢？更何况，根据统计，除了广深两市，粤港澳其他地区的人口流入增长已经极为微弱。
另外多说一句，能够获得”购房补贴“标准的，实际上又不是真正购买能力的欠缺者，所以，这同样不是什么动力。
粤港澳3500万人没房专家说“这表明房地产空间还很大”？
接着我们再说说房地产行业”空间“问题。
真正的市场空间应该指现有或未来需求和现有存货以及未来生产能力的比例，简单说就是市场上某种商品是否出现供不应求的局面和趋势？
中国房地产行业真的很”特别“，一方面从不断上涨的价格来看，这似乎是一个卖方市场；但从不断提升的空置率来看，
大家都知道，中国房价不断上涨是基于某种条件下的特殊结果，这和居民收入、市场供求并没有太多”正常“的联系，所以这种卖方市场并不是真正的卖方市场。
倒是在空置率上，依据腾讯研究院和西南财经大学等多家机构的数据进行综合估算，珠三角地区大约达到25%，也就是大约有25%的房子是属于”存货“状态。如果把这些”存货“释放出来，是可以满足1500万人的购房需求的。
试问一下，按照目前的刚需购买力，要有多长时间才能消耗掉这庞大的”存货“呢？如果都没有消化，何来的”巨大发展空间“？难道就为了制造更多的”存货“？
粤港澳3500万人没房专家说“这表明房地产空间还很大”？
别再怂恿了。已有广厦千万间，未见天下寒士俱欢颜，不缺房的”专家“们，
所以，在谈房地产行业空间的时候，我们能不能先听听市场”真正的呼声“，再多的无房人口，面对日益拉开的房价和收入差距，又算什么需求？
或许接下来的房价趋势中，依然会如”专家“所料，但别忘了，这并不是真正的”需求“，更不是我们想要的”发展空间“。
转载此文是出于传递更多信息之目的。若有来源标注错误或侵犯了您的合法权益，请作者持权属证明与本网联系，我们将及时更正、删除，谢谢。
| 
