提问：产业地产处于一个怎样的阶段，市场容量还有多少。另外，开发商如何在运营产业地产的时候形成自己的核心力？
余安定：住宅地产兴起的时候，全国大量的住宅地产商冒出来，但好在它市场是海量，所以支撑了30年的发展。从中国地产发展角度来看，房地产已经过了黄金时代，但恰恰是因为房地产方向在进行调整，才有了小细分市场出现。
商业地产也曾有一波兴起，但是它的市场容量没有住宅那么大，现如今已经面临调整。目前产业地产正在快速兴起，包括大量原来做传统住宅的企业，甚至实体企业在进入产业地产。
产业地产未来还有一个非常大的增长空间，因为整个中国经济的发展，包括人均GDP和发达国家相比还有非常大的差距，也就意味着企业的数量及质量，也还有一个非常大的提高，产业地产未来还能有黄金20年发展。
因为有了住宅和商业的经验教训，产业地产发展的过程当中，应该去思考在国家宏观和社会的层面，怎么样更好的管理，更好的去运营它，而不要陷入到最后是价格无限的上涨，变成泡沫状态。更好的去匹配产业的需求，真正能够满足企业的发展，那么它才能够越来越良性。
提问：天安数码城T5项目地处在凤岗，相比其他项目有哪些核心竞争力？
余安定：天安数码城此前做的项目均较有品质，过去没有注重追求量的发展，从1990年开始，到现在已经有差不多接近30年的历史，它的规模都没有超过100亿，应该说是一个小而美的公司。
一方面天安数码城比较专注，没有在房地产黄金时代切入到住宅；另一方面就是产业地产本身的规律，产业要素的结合非常紧密，没有办法用同一个模式快速的复制，所以它需要深耕细作，需要小而美。
从这个角度来讲，T5在天安数码城内部来讲也没有太独特，从20年传统当中在往前走，在传承了天安数码城过去的很多优秀的做法，但是在T5的时候，在对企业以及对人的理解上有所创新，还结合了中国在产业转型升级过程中，面临的问题。具体来说，过去整个中国制造业在上升，而T5的开发面临的问题就是整个国家的大形势下调到了所谓的L形，在这个环境下去做产业地产的开发，就必然必须关注客户群的变化。
天安数码城T5不希望引进的企业都是投资客，如何这一块的产业园区做好，真的能够适应这个产业转型升级的转折点，是最大问题所在。恰恰是因为有更大的外部压力，更不好的环境，那么天安数码城动力会更足一些，做的方法会更多一些，大家用的心会更多一些。
提问：T5在招商群体这一块，主要是针对哪一些群体？另外，能给这些企业带来哪些增值的服务？
余安定：天安数码城的传统定位就是中小民营科技企业聚集平台，中小型的以科技类为主体的企业，仍然是T5招商的客户对象。
当然T5对主题产业园的定位可能跟很多园区不一样的就是，T5一直是做科技类的，适应这个时代，比如说现在的人工智能、AI、新材料、新能源。但最终,导入的是哪一类客户主体，能形成什么样的产业，一定是市场选择的结果，而不是开始定位的结果。
此外，最后实施的结果也是动态调整的，很有可能跟最初的想法是不一样。但是根本的目的是，打造的环境能够满足企业的需求，而且能够帮助他们更好成长。
提问：另外，您做天安数码城这个项目遇到过哪些问题，怎么化解这些问题的？
余安定：这个项目其实困难还是挺多，它的优势是深入到深圳的腹地，又有东莞的成本优势。但是换一个角度看，这也是它的劣势，因为既不属于深圳，又离东莞市中心很远。
在招商上，T5更容易利用东莞的成本优势，吸纳深圳的产业外溢，但是它面临两地之间割裂造成的交通的不流畅，配套的这种不能对接，甚至人才流动的限制等问题。
作为一个园区运营商来讲，去尽可能的帮助客户解决问题。天安数码城在整个中国布局了很多项目，在珠三角也有很多城市布局，所以我们能够有一定的能力去协调不同区域之间，不同政府之间的合作。此外珠三角也是从省里的层面，从中央的层面，它也是提倡一体化的，所以很多事情也在系统内推动去解决。
提问：最近社会各界都在热议粤港澳大湾区的规划，您怎么看待这个规划？
余安定：我是盼着它早一点出台。今年是改革开放40周年，刚刚海南省的扩大开放的政策是一个非常大的利好，说明在改革开放的道路上还在坚定的前行。
粤港澳大湾区和雄安新区都是非常大的国家战略，整个中国要想能够跳出中等收入陷阱，包括在未来的中美贸易战中能够不受影响的继续往前走，那么一定要有一些更大、更好的措施出来。
现在粤港澳大湾区，不管是香港、深圳、澳门、广州还是其他的周边城市，它有非常好的基础，每个城市都有各自的优势和强项。但是，目前来讲粤港澳大湾区只是一个地理概念，还没有真正实现人流、物流、资金流这些的打通。
全世界著名的湾区没有一个不是在同一个体系下运作的，包括东京湾、纽约湾、美国旧金山的湾区也好。我期待的是粤港澳湾区的政策，以及改革开放40周年的大礼包，最后是能够逐步的让我们这些粤港澳大湾区内的城市，能够在创新要素的流动上，能够在资金、人才、物流、交通等等这些流动上，真的能够实现互通，这也将给中国带来的影响力是非常大的。
提问：您认为T5项目在粤港澳大湾区这个大规划之下有发展机遇与挑战吗？
余安定：这个是一个一荣俱荣，一损俱损的事情。只要粤港澳大湾区是一个成型的，而且它的未来是越来越好的。那么身处其中的每一个城市，每一个企业，每一个人都会享受到它发展的红利。
T5的定位就是我们要打造粤港澳大湾区合作机制下的高质量发展的示范区，这不是一个口号，无论是产品的构划，还是我们后续在园区的招商运营当中的要素的聚集，始终是在这个方向下去做的。
我们聚集了很多海外的创新资源，园区也引进了很多国内的优秀的企业，不管是金融的还是产业制造的，还是科研的，还是资金层面的，我们都有大量的很好的要素在这个地方来聚集。
那么我们恰恰是基于深刻理解粤港澳大湾区的未来的发展的方向和它的合作机制应该怎么构建，所以我们不但是要把自己代入到其中，去享受到它的发展的成果，我们也愿意去做推动者。
提问：那目前T5项目现在的进展怎么样。
余安定：T5项目总占地约是40万平方，规划的总建面接近150万方。现在已经建成的是10万平方米，从2016年开工，到2017年底已经建成了10万平方米，现在已经引进了120多家企业，正在逐步入驻，今年底还会有200家左右企业入驻。
2022年项目可以全部建成，园区里面预计会有1000-1500家左右的企业，年产值可以达到300-500个亿，每年可以给地方经济稳定创造的税收在20-40亿左右，相当于在经济上是再造了一个凤岗镇。
这个区域，它未来更大的好处就是它不是天安数码城一个人在战斗，包括京东智能新城项目也已经落户在凤岗，也包括更多的产业大项目在凤岗的落地，凤岗未来会成为深莞两地，就是连接两地的一个非常核心的产业发动机，十年以后，这里的产业发展的形势甚至可以和甚至南山媲美。
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