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为何美国“几乎所有地方”房价都在大涨?
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小产权资讯
发表于 2021-6-24 14:24:38
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为何美国“几乎所有地方”房价都在大涨?
刚刚过去的5月,美国楼市正经历过去十多年甚至二十多年未见的火爆。全美房地产经纪人协会22日称,受房产供应有限、利率维持低位等因素影响,美国5月现房售价创1999年以来同比最大涨幅,中位数房价首次突破35万美元,比去年同期上涨24%。
“这股狂热让人无言以对,筋疲力尽。”美国加州首府萨克拉门托的一名房地产经纪人说。
供不应求
前段时间,加州萨克拉门托的房地产经纪人怀特挂牌出售一套三居室住宅。不到一天,她便收到一个52万美元的全款报价,比挂牌价高2.1万美元,比房东当年的买入价高出37%。怀特欣然接受了这个报价,但之后,她不得不打电话回绝其他17位预约看房的买家。“自2014年入行以来,我从未见过现在这样的销售狂潮。”怀特告诉美国《华尔街日报》。
全美房地产经纪人协会6月22日称,美国5月现房销售中间价同比上涨23.6%至35.03万美元,创历史新高。全美各地区均录得涨幅,其中绝大部分地区房价出现两位数跃升。
“几乎所有地方的房价都在上涨。”富国银行高级经济学家马克·维特纳(Mark Vitner)说,房价反弹如此迅速、规模如此之大,令人惊讶。
舆论认为,美国房价本轮上涨,始于去年夏天。尽管涨价速度让人措手不及,但推升这股狂热的原因不难理解:供不应求。
从需求端看,一来,美联储超宽松货币政策带来大量流动性,抵押贷款利率接近历史低点;二来,数以百万计“千禧一代”步入而立之年,成为购房适龄群体;三来,疫情刺激新的需求:一些买家想改善居家办公空间,一些买家希望搬到性价比更高的地区,另一些买家因政府高额补贴、旅游开支减少而攒下一笔购房首付款。
从供应端看,美国房屋库存下滑、新房开工营建不足,待售房源处于历史低位。
在2007年至2009年金融危机期间,美国新房建设急剧减少,此后数年一直保持在较低水平。近一年多来,受土地供应和新冠疫情影响,美国木材和其他建筑原材料短缺,建筑商的新房建设和交付受到限制。数据显示,3月待售房屋数量同比减少一半,得州、佛州和北卡罗来纳州多地待售住房数量同比下降超过70%,难以满足日益高涨的购房需求。
首当其冲
僧多粥少,助长了美国楼市自2006年以来最火爆的场面。美媒称,待售房屋的成交速度很快,买家竞购战随处可见。数据显示,5月成交住房的平均待售期为17天,一半以上的房屋售价高于挂牌价格。
在此背景下,房价上涨的负面影响逐步显现。
首先,首次购房和低收入群体处境艰难。数据显示,全美约60%的家庭无法支付一套中位数房价的住房;5月使用抵押贷款的购房者中,只有一半出头的人能拿出20%以上的首付款。全美房地产经纪人协会称,住房成本上涨,一些买家因负担能力被“踢”出局。
道格·霍金斯夫妇今年都是32岁,去年底开始在马萨诸塞州韦斯特福德找房,先后出价6次都失败了。他们发现,很多卖家不会考虑首付低于20%的出价。住在亚利桑那州吉尔伯特市的杰克·马卡姆夫妇一度很沮丧,他们在整个春天接连报价失败。如今,他们决定先租一套公寓再说。
“这是让卖家狂欢、让很多买家心碎的时刻。”房产经纪人怀特说。
其次,贫富分化进一步加剧。一方面,低收入群体负担不起高房价,高收入群体则抢购多处房产,市场甚至出现“囤积居奇”的投机行为。另一方面,房屋租赁市场“水涨船高”,房东们可以因此得到更多红利。
最后,通胀加剧,可能催生市场泡沫。数据显示,5月美国消费者价格指数同比上涨5%,创2008年8月以来最大增幅,显示通胀压力继续上升。有美联储官员称,金融投资者正大量购买住宅房地产。“我们怀疑房地产市场是否真的需要美联储每月400亿美元的抵押贷款支持。”
但不少经济学家认为,本轮房价飙升主要由供求失衡造成,而非不良放贷行为。因此,并不意味着另一个房地产泡沫正在形成。
“见顶”迹象?
展望未来,美国楼市走势如何?舆论意见不一。
有评论认为,从5月现房成交数量下降、个人买房意愿下滑看,美国房地产市场似乎显现“见顶”迹象。
数据显示,5月现房销量较4月下降0.9%,为连续第四个月下滑;5月只有约35%的消费者认为,眼下是买房的好时机,创2010年以来新低。随着销量下降和库存增加,房价的极端上行压力可能很快会消退。
但更为普遍的观点是,以多项指标衡量,即使一些买家退场,楼市需求仍保持强劲,供需失衡短期内无法扭转,房价不会大幅回落。
一来,“千禧一代”和“Z一代”的人口驱动将持续数年;二来,高端住宅销售稳定,5月售价100万美元以上的房屋销量同比增长一倍以上;三来,华尔街和大型投资公司一直在购买住房并出租,以增加楼市敞口;四来,作为房屋建设风向标,5月住房许可证的颁发数量仍较上月下降。
一些经济学家将美联储货币政策走向,视为影响美国楼市走势的重要变量。随着通胀加剧,美联储的“超宽松”政策可能难以为继。一旦政策收紧、利率升高,美国楼市估计也会逐步降温。
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2021-6-24 14:24:38发布
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